В настоящее время в России завершен процесс создания инфраструктуры рыночных институтов по организации инвестиционного процесса в сфере жилищного строительства. К ним относятся региональные строительные компании, региональные фонды развития жилищного строительства. Банки с развитой банковской сетью по всей стране, инвестиционные институты по работе с ценными бумагами. На практике может использоваться широкий спектр инструментов привлечения средств, которые удовлетворяют запросам различных категорий инвесторов. К таким инструментам относятся следующие. 1. Жилищный сертификат. 2.Жилищный контракт (договор долевого участия). 3.Целевой накопительный вклад в банке. 4.Жилищный вексель. 5.Облигации жилищного займа.
Рассмотрим некоторые варианты.
1. Система кредитования строительства под жилищные сертификаты. Жилищные сертификаты - это вид облигаций с индексированной стоимостью, удостоверяющие право собственника на приобретение жилой площади (за пакет жилищных сертификатов). В отличие от облигации, номинал жилищного сертификата проставляется не в рублях, а в количестве кв. м жилой площади. Жилищные сертификаты являются наиболее удобным способом привлечения средств в строительство и недвижимость для предприятия-эмитента в условиях практически полного отсутствия бюджетного финансирования строительной отрасли. Для населения данная ценная бумага становится доходным способом вложения средств (стоимость сертификата индексируется), возможностью приобрести квартиру в рассрочку.
Применение жилищных сертификатов предполагает создание и запуск такого механизма привлечения средств населения и их инвестирования в жилищное строительство, при котором: предоставляются надежные гарантии для инвестора; инвесторы не ограничиваются сроками уплаты взносов и их размерами; гарантируется 100-процентная защита от инфляции; предоставляется право выбора размера приобретаемой площади; обеспечивается высокая доходность и возвратность осуществляемых вложений.
2. Заключение жилищного контракта. При этом способе, опробованном ранее на автомобилях, сам клиент выступает в роли кредитора. По одной из схем (корпорации «Соцжилконтракт»), клиент должен заплатить 12-60% от рыночной стоимости жилья с отсрочкой предоставления квартиры на срок до 6 лет. Потенциальный клиент заключает с фирмой жилищный контракт, оговаривающий потенциальные жилищные условия и срок их обеспечения. По истечении срока фирма обязуется предоставить покупателю не менее трех вариантов, удовлетворяющих всем заявленным в контракте требованиям.
Однако если клиенту не подойдет ни один из вариантов, считается, что он отказался от своих контрактных обязательств, и договор расторгается. Это означает возврат денег без индексации или начисления процентов.
3. Ипотечное кредитование. Согласно нормативным документам (закон РФ «О залоге», «Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке», указ Президента РФ «О жилищных кредитах») семья со средним достатком может решить жилищную проблему на законных основаниях, заложив готовое или строящееся жилье, дачи, садовые домики, гаражи и другие виды имущества. В зависимости от совокупного годового дохода семьи размеры ссуд составляют от5 до 70% заложенного имущества. В качестве гарантий возврата жилищных кредитов должны использоваться поручительства одного или нескольких граждан, страховых компаний и других физических лиц. Одновременно появляется возможность и юридически лицам иметь гарантированный источник финансирования.
Данная схема создает условия для концентрации в жилищном строительстве финансовых вкладов самих граждан. В этом случае государственные средства не инвестируются напрямую, они используются для создания условий привлечения средств на жилищное строительство.
Главный недостаток ипотечного кредитования состоит в том, что весь срок действия договора покупатель фактически остается арендатором, а не собственником квартиры, а, следовательно, ограничен в своих правах. Он не может сдавать квартиру в аренду, прописаться в ней.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.