Особенности гражданско-правового статуса сооружений, страница 9

Следует оговориться, что различение сооружений на титульные и нетитульные применимо к временным сооружениям, критерий «временности» при этом законодательно не проработан. Отсутствуют указания на методику оценки данного критерия и в правоприменительной практике.

Таким образом, второй признак сооружения как объекта недвижимого имущества - наличие титула[28].

Разделение сооружений на титульные и нетитульные являются пережитком советского хозяйственного права. Исключение вещи из оборота по причине ее предназначения – для обслуживания главной вещи, необоснованно и противоречит общим принципам гражданского права. Собственник вправе сам определять значимость вещи и ее судьбу – самостоятельный оборот либо как принадлежность к другой вещи.

1.4. Сооружение как вновь созданная вещь

Развивая тему идентификации сооружения в качестве объекта недвижимого имущества, следует обратить внимание на следующие обстоятельства. Как уже указывалось ранее, к разряду вещей, неотносимых к недвижимому имуществу, вовлекаемому в гражданский оборот, не относятся самовольные постройки (ст.222 ГК РФ)

Критерии самовольности постройки:

1. Сооружение создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными актами.

При этом следует учитывать, что земельный участок должен быть отведен именно в целях создания вещи. Иное разрешенное использование земельного участка (эксплуатация вещи, реконструкция вещи, обслуживание ее и иное) влечет признание создания вещи самовольным.

2. Сооружение создано без получения на это необходимых разрешений.

В соответствии со ст.62 Градостроительного кодекса в качестве необходимого предусмотрено только разрешение на строительство , подготовку которого осуществляют органы архитектуры и градостроительства, а выдает – орган местного самоуправления. Иные разрешения, в частности, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, выдаваемое инспекциями государственного архитектурно-строительного надзора, необходимым не является, поскольку не влечет гражданско-правовых последствий, а исключительно – административно-правовые (штраф).

3. Сооружение создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Последний критерий соответствует очередному, третьему признаку сооружения, суть которого уже рассматривалась выше:

Сооружение должно быть принято в эксплуатацию.

Нарушение градостроительных и строительных норм и правил может выражаться как в применении административных санкций в виде штрафов и предписаний, так и в отказе в подписании или утверждении акта ввода в эксплуатацию. Такое сооружение не может считаться незавершенным строительством объектом, хотя договор подряда (в случае его существования) формально не считается прекращенным. Положения последнего критерия самовольной постройки корреспондируют с положениями п.1 ст.218 ГК РФ - «право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных нормативных актов, приобретается этим лицом».

До создания вещи, то есть, приобретения данной вещью индивидуализирующих признаков, появляющихся с момента проведения специализированного учета, такая вещь не может быть введена в гражданский оборот.

На первый взгляд, в российском гражданском праве существует «лазейка», позволяющая вводить вещь в гражданский оборот до ее создания. Речь идет о закрепленном в ст.25 Закона о регистрации положения о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, право на который регистрируется на основании документов, подтверждающих право на земельный участок и документов, фиксирующих текущее состояние объекта. Данная норма, поскольку технические характеристики объекта не могут быть исследованы на предмет их соответствия уже даже назначению объекта, на мой взгляд, вступает в полное противоречие с вышеуказанными нормами ст.ст.218, 222 ГК РФ, но действительно, позволяет обеспечить права застройщика, прежде всего, имущественные. Невозможность определения назначения объекта незавершенного строительства не позволяет квалифицировать его как сооружение.