Особенности гражданско-правового статуса сооружений, страница 23

ЖСК «Дом на дачной» обратился в арбитражный суд с иском к ЗАО СПП МЖК «Электрон» о передаче объекта, незавершенного строительством, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Дачная.

До принятия решения по делу истец изменил предмет исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ и просил признать право собственности ЖСК «Дом на Дачной» на долю в незавершенном строительством объекте инвестиционной деятельности - жилом доме.

Решением от 05.09.2003г. исковые требования удовлетворены. Признано право собственности ЖСК «Дом на Дачной» на долю в незавершенном строительством объекте.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.11.2003г. решение отменено и в иске отказано. Принятый судебный акт мотивирован тем, что в отношении ответчика осуществляется процедура банкротства, истец является правопреемником инвестиционных прав граждан - инвесторов, инвестиционные договоры расторгнуты. Прекращение обязательственных прав является основанием для превращения объекта инвестиционной деятельности из объекта обязательственных прав в объект вещных прав, следовательно, участники обязательства обладают вещными правами не на создаваемую вещь, а на материалы, вкладываемые в создание этой вещи. Требование о признании права собственности на материалы не заявлялось.

По мнению арбитражного суда кассационной инстанции арбитражный суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, пришел к правильному выводу о том, что при отсутствии государственной регистрации объекта незавершенного строительством жилого дома нет оснований считать данный объект недвижимым имуществом.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Если новая вещь создается в рамках гражданского законодательства, она является объектом обязательственного права, но не права собственности до тех пор, пока эта вещь не создана.

Поскольку незавершенный строительством спорный объект не зарегистрирован в установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, следовательно, у истца не возникло право собственности на долю в объекте недвижимости.

При этом необходимо обратить внимание на спорность позиции суда, которая во многом обусловлена двойственностью положений Гражданского кодекса Российской Федерации при определении понятия государственная регистрация, применяемого при создании новой вещи.

Так, статья 131 ГК РФ носит название «государственная регистрация недвижимости». Содержание статьи определяет одновременно две, различные как по объекту, по субъекту, так и по своей природе регистрации - 1) государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляемую учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, носящую правообразующее значение и являющуюся единственным доказательством существования зарегистрированного (признанного и подтвержденного государством) права и 2) специальную регистрацию недвижимости, осуществляемую органами технической инвентаризации и кадастровыми органами, подтверждающую факт существования объекта недвижимости в качестве такового.

Воспроизведя содержание ст.219 ГК РФ: «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации» невозможно однозначно определить - какое слово - «право» или «имущество» является определяемым для слова «подлежащее».

1. Если «имущество», то вывод суда отчасти неправомерен, поскольку действительно вещь в процессе создания является предметом обязательственного правоотношения, которое прекращается с момента создания вещи и ее фактической передачи. Таким образом, исходя из такого толкования данной нормы, права собственности возникает с момента приемки вещи в эксплуатацию. Однако выводы суда связывают возникновение права (и даже объекта недвижимого имущества) с государственной регистрацией права.