Гражданское право. Аренда недвижимого имущества

Гражданское право N 3

Аренда

Сторонами в аренде являются арендатор и арендодатель. На стороне арендодателя выступают собственники, иногда уполномоченные лица, государственные муниципальные предприятия.

Предприятия могут быть арендодателями с согласия собственника. Волю собственника выражает КУГИ.

А по движимому имуществу они сдают в аренду самостоятельно. Но не нужно забывать о том, что есть добавление в законе, что “за исключением случаев, установленных законом и иными правовыми актами”.  Имеется такой правовой акт как Указ Президента от 14 октября 1992 г. “О регулировании арендных отношений”  и из него следует, что “если движимое имущество, закрепленное за государственным предприятием, сдается в аренду на срок более года, то также требуется согласие собственника”, то есть КУГИ.

В Санкт-Петербурге применительно к объектам нежилого фонда порядок получения такого согласования  установлен в Положении “О порядке сдачи в аренду объектов нежилого фонда, которые  закреплены за муниципальными и унитарными предприятиями”  на праве хозяйственного ведения. И то предприятие, которое желает сдать в аренду закрепленное за ним имущество, обращается с соответствующим письменным заявлением либо в Управление оформления сделок с недвижимостью департамента недвижимого имущества КУГИ, то есть городской КУГИ, так скажем. И это делается по всем находящимся в федеральной собственности объектам и по отдельно стоящим зданиям. 

А во всех остальных случаях надо обращаться в районное отделение  КУГИ, по месту нахождения этого недвижимого имущества.  К заявлению прилагаются необходимые документы: технико-экономическое обоснование, объясняющее, почему предприятие сдает в аренду это имущество, почему оно ему временно не нужно; документы, описывающие это имущество из ПИБа; проект договора аренды и так далее.

КУГИ рассматривает эти документы вначале, проверяет их полноту и правильность составления, а затем передает в городскую комиссию по распоряжению объектами недвижимости. Комиссия рассматривает эти документы и если принимается положительное решение, то уже сама сдача в аренду, само согласие собственника оформляется распоряжением председателя или заместителя председателя КУГИ.

Кроме того, нужно иметь в виду, что в отношении ряда либо организаций, либо в отношении ряда имуществ, находящихся также в государственной муниципальной собственности, установлен особый порядок сдачи его в аренду. В частности, более широкими правами пользуются государственные  и муниципальные образовательные учреждения.  Здесь действует, прежде всего, закон  об образовании и ряд других законов.  Суть правил, закрепленных в этих актах, сводится к тому, что  образовательные учреждения самостоятельно сдают в аренду закрепленные за ними объекты, в том числе недвижимые, и единственное условие, которое при этом выдвигается,  это чтобы вырученные от аренды деньги шли на нужды образовательного процесса.

Что касается предприятий железнодорожного транспорта, то они сдают в аренду, закрепленные за ними имущество не с согласия КУГИ, а с согласия  своих вышестоящих органов управления. Это может быть и Департамент железнодорожного транспорта Министерства транспорта или Управление соответствующей дороги и так далее.

А что касается отдельных видов имуществ, то речь идет, прежде всего, о таких объектах как  земельные участки, водные ресурсы, участки лесного фонда, недра и так далее. Здесь  также согласие дают не органы Управления госимуществом, а органы, которые прямо названы в соответствующих законах, то есть Водном кодексе, Лесном, Законе о недрах и так далее.

Что касается другой стороны – арендаторов, то ими могут быть, граждане, организации, иногда нужно обладать определенным статусом, а  так здесь особых ограничений нет.

Следующий элемент – предмет договора аренды.

В аренду может сдаваться любое имущество,  которое, однако, не должно терять своих натуральных свойств при его использовании, то есть, иными словами, не потребляемая вещь. Эти вещи могут амортизироваться, но должны быть рассчитаны на длительный срок эксплуатации. В Законе есть примерный перечень, перечисляются разные объекты.

Не могут быть сданы в аренду вещи, которые исключены или ограничены в обороте, ну, ограничены лишь в особом порядке.

Жилые помещения сдаются не в аренду, а на основе договоров найма или социального найма. Не могут передаваться в аренду также имущественные права. Строго говоря, не могут сдаваться в аренду люди или услуги людей, хотя на практике это распространенная операция. Например, футболисты сдаются в аренду. На Западе часто оформляют договор  аренды секретарей или референтов на какое-то время, даже на несколько часов, можно также нанять переводчиков и так далее. Ну, если бы у нас возник спор по этому поводу, то вряд ли применялись к этим отношениям правила об аренде.