Гражданское право. Аренда недвижимого имущества, страница 4

Арендатор должен пользоваться предоставленным ему в аренду имуществом в соответствии с условиями договора, а если в договоре эти условия не определены, то в соответствии с назначением имущества и обычно предъявляемыми требованиями.

В договоре аренды целесообразно прямо указывать на  цель сдачи в аренду имущества, чтобы предотвратить возможные споры. Например, если в аренду сдается легковой автомобиль, то явно будет различная его амортизация при использовании в личных целях или  для занятий предпринимательской деятельностью, хотя и то и другое, в принципе, отвечает назначению этого имущества.

Если возникают споры, суд будет решать эти вопросы, толкуя договор и пытаясь понять, что же стороны имели в виду, заключая такой неопределенный договор.

Если арендатор использует имущество в иных целях, которые противоречат договору или расходятся с обычными видами использования этого имущества, то арендодатель может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Ну, могут быть установлены и какие-то самостоятельные санкции, штрафные, например, на этот счет.

Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества. Собственно говоря, здесь не одна, а целых три обязанности арендатора, хотя иногда они и совпадают, но иногда их вполне четко можно выделить. Так, например, проведение текущего ремонта может лежать на арендодателе, но, тем не менее, не освобождает арендатора от содержания самого имущества в исправном состоянии.

Что касается текущего ремонта, то он обычно состоит из систематического и своевременного проведения работ по устранению различных мелких недостатков и по предупреждению преждевременного износа имущества.

Часто вид работ, который относится либо к текущему, либо к капитальному ремонту, устанавливается различными техническими правилами эксплуатации имущества, или вопрос решается на основе обычной практики. Скажем, применительно к нежилым помещениям к текущему ремонту относится побелка стен, потолков, окраска и ремонт полов, электропроводки и так далее.

Если между сторонами возникает спор, какие виды работ относятся к текущим, а какие – к капитальным, то вопрос может быть предан на разрешение суда. А суд может, если нигде эти вопросы не решены, привлечь экспертов, которые могут высказать на этот счет свои суждения.

Если арендатор эти свои обязанности нарушает, то арендодатель, по общему правилу, не может применить каких-либо санкций, если только они прямо не предусмотрены на этот счет в договоре, или если он не докажет, что невыполнение этих работ ведет к порче имущества. И тогда убытки, может быть возникшие, в виде понизившейся стоимости, могут быть возложены на арендатора. То есть закон указывает на то, что должно быть существенное ухудшение

Если все же арендатор не выполняет эти обязанности, то он не может считаться как бы безукоризненно выполняющим свои обязанности и, например, позже лишается возможности перезаключить договор аренды в преимущественном порядке на новый срок.

Главнейшей обязанностью арендатора является, конечно, внесение им арендной платы. Мы уже говорили, что размеры арендной платы не могут пересматриваться чаще,  чем раз в год по соглашению сторон (стороны могут, конечно, делать это и чаще). И отметим также, что арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если ухудшилось либо состояние имущества по вине арендодателя, либо по объективным обстоятельствам уменьшились возможности использования этого имущества, хотя стороны, заключая договор, не могли этого предвидеть и с учетом этого определяли размер арендной платы. 

Последствие нарушения арендатором этой обязанности также зависит от того, являются ли они существенными нарушениями или несущественными.

Если нарушение является существенным, а существенным считается неоднократное, систематическое невнесение арендатором арендной платы (например, невнесение арендной платы за два срока подряд), то в этом случае арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора и взыскания убытков.