Гражданское право. Аренда недвижимого имущества, страница 5

А если нарушение носит несущественный характер, то есть какой-то разовый неплатеж или незначительный по сумме, то такое  нарушение является несущественным, особых санкций за него закон не устанавливает, хотя стороны,  разумеется,  могут их установить. Но, как и в рассмотренном случае, арендатор лишается преимущественного права  на перезаключение договора на новый срок.

Арендатор не имеет права сдавать без согласия арендодателя имущество в субаренду, или предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, или вносить в залог,  вносить в качестве вклада в уставный капитал  – на все эти действия требуется обязательно согласие арендодателя. Ну, а в некоторых видах аренды это прямо исключено законом и даже арендодатель не может дать на это согласие. Например, при аренде участков лесного фонда или для договора проката это запрещено.

Если арендодатель соглашается на сдачу, например, в субаренду  имущества, то все условия субарендного договора, и в частности, его срок предопределены условиями основного арендного договора. Ясно, что сдавать имущество в субаренду на срок больший, чем срок, на который имуществом пользуется сам арендатор, нельзя. И досрочное прекращение договора аренды влечет за собой, как правило, и досрочное прекращение договора субаренды. Уже арендатор будет отвечать перед своими субарендаторами, если причиной этому послужило его собственное поведение.

Правда, в этом случае закон предоставляет субарендатору возможность заступить на место арендатора. Если с арендатором досрочно прекращается договор, то на его место может заступить субарендатор на тех же условиях и на оставшийся срок, то есть на тот срок, на который договор был заключен с основным арендатором.

Далее. Арендатор вправе производить улучшение в имуществе и в том числе оставлять эти улучшения за собой после окончания аренды или, например, оставить их арендодателю, но получить возмещение за производство всех этих улучшений.  Как известно, улучшение означает дополнение имущества чем-то новым, в результате чего имущество приобретает какие-то общие полезные свойства, становится более ценным для любого и каждого.

Если арендатор в арендуемом помещении производит какие-то перепланировки, пригодные для его целей, это вовсе не означает, что это будут улучшения для других лиц и, в частности, для арендодателя.  Например, для автомобиля, скажем, будет улучшением установка приемника, приобретение чехлов для сидения и тому подобное.

Судьба улучшений зависит от того, производились ли они с согласия арендодателя или без согласия. Если  арендодатель давал согласие на их производство, то арендатор решает сам,  забрать ему эти улучшения (если они, разумеется, отделимы и их отделение не приносит вреда вещи), либо потребовать от арендодателя возмещения затрат на эти улучшения. Это происходит при условии, что арендодатель давал на  это согласие. А вот, если арендатор поступил самостоятельно, производя эти улучшения, (не получив согласия арендодателя), то  судьба улучшения будет зависеть от того, отделимы они от вещи или неотделимы без ущерба для самой вещи. 

Иными словами, если между сторонами не достигнуто согласие о возмещении затрат на улучшение, то арендатор может забрать только отделимое улучшение, а неотделимое улучшение переходит безвозмездно арендодателю.

Мы уже неоднократно упоминали о преимущественном праве арендатора на перезаключение с ним договора аренды на новый срок, преимущественном по отношению к другим лицам. Чтобы воспользоваться этим своим правом арендатор должен доказать наличие ряда условий.

Во-первых, таким правом обладает только тот арендатор, который безукоризненно выполнял все условия  арендного договора и не допускал даже тех нарушений, на которые законом не установлены санкции.

Во-вторых, нужно иметь в виду, что арендатор должен быть готов к заключению договора аренды на новый срок на новых условиях, то есть на тех условиях, на которых готовы арендовать это имущество другие лица. Арендатор не может настаивать, чтобы с ним был заключен договор аренды на тех же самых условиях, что и раньше.