Гражданское право. Аренда недвижимого имущества, страница 23

Норма о том, что такой дом автоматически становится кондоминиумом,  она “не работает” по множеству причин, потому что чуть дальше в Кодексе говорится о том, что для управления кондоминиумом должно быть создано Товарищество, например, то есть в императивной форме об этом говорится, хотя мы знаем, что Товарищество лишь одна из форм управления. Нужно, в конце концов, знать, в  чем состоит этот кондоминиум как объект права, к чему сводятся обязанности и так далее. Но на практике все свидетельствует о том, что нет кондоминиума и нет права общей собственности без регистрации, поскольку никто не несет риска и расходов по содержанию общего имущества, никто не платит налоги за счет общего имущества, никто  не получает доли имущества в общем имуществе, например, при приватизации квартир и так далее. Никто не согласовывает с жильцами вопросы, как сдать в аренду, как использовать жилое помещение, что на доме поместить или нарисовать и так далее. С учетом всего этого говорят, что  кондоминиума нет, потому что он не зарегистрирован.

С другой стороны, когда возник вопрос о мансардах,  и дело дошло до судебных органов, в итоге до Верховного суда, последний на настоящем этапе принял решение о том, что надо, вот  эти статьи закона ГК понимать буквально: кондоминиум есть, если уже есть два собственника.  Этот вопрос решался как раз с учетом конкретного спора о мансардах,  и Верховный суд встал на позицию некоторых жильцов, которые возражали против устройства в их домах мансард, потому что с ними вопрос не был согласован, хотя никакого кондоминиума при этом не было зарегистрировано. Но в итоге распоряжение губернатора,  который решил, что не нужно получать согласие жильцов на  использование чердачных помещений под строительство мансард, было пока признано недействительным. Вопрос этот до конца так и  не решен и думается, что Верховный суд еще вернется к этому вопросу.

Добавим к сказанному, что, в принципе, кондоминиумом может быть дом в целом и часть дома, и отдельный подъезд и даже блок секции, имеющей отдельный выход,  – есть готовность и желание все это описать и индивидуализировать, пожалуйста.

В статье 5 закона говорится, что хотя кондоминиума чаще всего создаются на базе жилых домов, но  кондоминиум может быть создан на базе нескольких гаражей, дач, индивидуальных жилых домов, стоящих рядом, - все это может быть кондоминиум.

Собственники отдельных жилых помещений (тут мы  говорим о жилье) продолжают оставаться собственниками и приобретают и приобретают право общей собственности на долю в общем имуществе – на долю в лестницах, крышах, лифтах и тому подобное.

Вопрос:  не члены Товарищества автоматически становятся сособственниками кондоминиума?

Пока я только говорю о регистрации. На мой взгляд, при регистрации кондоминиума они уж точно становятся сособственниками и тогда уже точно надо согласовывать с ними все вопросы  в отношении дома. Но, повторяю, Верховный суд сказал пока, что даже без регистрации кондоминиума, если вы уже собственник,  дом уже сособственник общих частей дома и с ним должны тоже согласовывать все вопросы. Пока о Товарищество практически ничего не говорится.

Размер доли в общем имуществе определяется по-разному, как договорятся сами жильцы, не члены Товарищества пока, можно не создавать, а договориться, как мы будем определять доли. И, например, одна квота может быть установлена для жильцов, другая – для владельцев нежилых помещений в доме. А содержание, ремонт и так далее для кондоминиумов по действующему законодательству должно осуществляться  на основе тех же самых норм, требований и правил, которые установлены для содержания государственного и  муниципального фонда. Таков закон.

На практике, как только кондоминиум появляется, сразу  говорят о том, что надо перейти на 100-процентную оплату, то есть придти к тому, к чему  к 2003 году должны придти все остальные, хотя по закону можно добиться субсидий, которые выделяются на содержание государственных и муниципальных домов. Такой же порядок в части предоставления личных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг как бы собственника имущества в кондоминиуме, по закону никакой дискриминации в отношении него не проводится.