Гражданское право. Аренда недвижимого имущества, страница 14

Конечно, гражданское право составляет основную часть жилищного права, но оно регулирует отношения, которые складываются по горизонтали. И если бы мы этим ограничились и оторвали от них вертикальные отношения, то не получили бы полное представление о жилищном праве. Таким образом, жилищное право – это лишь комплексная отрасль законодательства.

Теперь более важный вопрос – об источниках жилищного законодательства. Этот вопрос является очень сложным, с учетом того, что действующие акты жилищного законодательства принимались в разное время и противоречат друг другу. Многие из них действуют лишь в части, в одних случаях часть норм признана вступившей в действие, в других -  не признана, но вошла с ней  в действие, как вошедшая в противоречие и так далее. Поэтому нередко даже практические работники затрудняются  решить, применима та или иная норма жилищного законодательства или неприменима.

Чтобы разобраться в этом мы попытаемся выстроить иерархическую систему источников жилищного права, чтобы понять, какие акты имеют приоритет и из каких актов  следует исходить, разрешая подобные споры.

В настоящее время на первое место среди источников жилищного права надлежит поставить Закон РФ от 24 декабря 1992 года, который называется “Об основах федеральной жилищной политики”.

Вопрос: А,  Конституция?

Конституция, сама собой, конечно. Конституцию сами изучите.

Итак, Закон “Об основах федеральной жилищной политики”. Значение этого закона определяется собственно в его преамбуле, где сказано, что этот закон определяет основные принципы реализации конституционных прав граждан на жилище в новых социально-экономических условиях. То есть вот этим, в сущности, сказано, все. Этот закон принимался и разрабатывался для того, чтобы иметь акт, который помогал бы выходить из ситуации, когда имеется массив жилищного законодательства, рассчитанный  на совершенно иные социально-экономические условия, и как все это применять в новых условиях становления рыночных отношений и, по сути дела, отказа государства (не формального отказа, а фактического) от задачи обеспечения граждан бесплатным жильем.

Когда этот закон принимался, то составители надеялись, что он будет действовать недолго, несколько лет и, наконец, будет принят Жилищный кодекс. Прошло уже больше 8 лет – Кодекс так и не принят. Поэтому следующим источником является Жилищный кодекс РФ1984 года. Сразу отметим, что в Кодекс вносились многочисленные изменения, в том числе наиболее важные были изменения, когда многие главы ЖК были изменены, внесены новые – это было 6 июля 1991 года.

Этот Жилищный кодекс представляет собой кодифицированный акт, состоящий из 7 разделов. Главный раздел – это раздел 3, разбитый соответственно на 7 глав, даже 8 глав, там появилась дополнительная  8-я глава. Остальные разделы состоят из одной – двух статей, ничего существенного там нет.

Сейчас Жилищный кодекс действует лишь в той части, которая не вошла в противоречие с Законом “Об основах федеральной жилищной политики” и актами, которые были уже приняты в последующем, и изменяют правила, содержащиеся в Жилищном кодексе. Так что очень многие нормы Жилищного кодекса, хотя они формально не отменены,   не действуют.

Третий источник – это Гражданский кодекс, вторая его часть, Глава 35. Мы ставим Гражданский кодекс на третье место, не весь Гражданский кодекс, а Главу 35, посвященную договору жилищного найма,  в связи с тем, что нормы этой главы регулируют лишь достаточно узкий круг жилищных отношений, а именно отношений, связанных с так называемым коммерческим жилищным наймом, то есть сдачи в наем частного жилья. Хотя есть и некоторые нормы, две или три, которые  применимы и к социальному найму, то есть сдачи в наем государственной муниципальной площади, но в целом предмет регулирования, - это отношения по частному найму.