Гражданское право. Аренда недвижимого имущества, страница 2

Собственно условие о предмете является единственным существенным условием для обычного договора аренды. Иными словами, в договоре аренды должно быть лишь четко установлено,  какое имущество подлежит передаче в аренду.  А все остальные условия, в том числе и условие о цене, выводятся на основе Общей части, из рыночных цен и тому подобное. Для некоторых видов аренды, конечно, перечень существенных условий шире.

Что касается такого элемента как срок договора аренды, то он устанавливается по усмотрению сторон (мы  отмечаем  это лишь в связи с тем, что ранее в законодательстве содержались ограничения, предельные сроки на аренду имущества).  Сейчас закон  практически не устанавливает таких  сроков, хотя потенциально такая возможность в законе заложена. А  в некоторых случаях она реализована. Скажем, в отношении бытового проката срок аренды (в соответствии с императивным указанием закона) не может превышать одного года. А в части лесного фонда, например, он не может сдаваться в аренду больше чем на 50 лет, водные объекты – не больше чем на 25 лет и так далее.

Договор может быть заключен и на неопределенный срок. И тогда любая из сторон может прервать его в любой момент, но действует правило об обязательном предупреждении другой стороны. По общему правилу срок такого предупреждения составляет месяц, а по объектам недвижимости – три месяца.

Что касается цены договора, то это, как и в других договорах, соглашение об оплате, о сдаче в аренду. И здесь отметим, что применительно к недвижимости очень часто применяются методики расчета арендной платы, которые утверждаются компетентными государственными органами (например, в отношении государственного муниципального имущества),  и стороны здесь мало имеют свободы в выборе арендных ставок, которые выводятся  с учетом применения различных коэффициентов.

Если цена в договоре не определена, то она будет выводиться из обычных ставок, принятых при аренде соответствующего имущества. Отметим, что форма цены договора аренды может выступать не только в виде денежных сумм, но и в предоставлении  различного имущества,   доходов от имущества, в виде обязанности, скажем, произвести капитальный ремонт имущества – тут закон не делает никаких ограничений. Пожалуй, есть лишь одно ограничение.  Закон в интересах арендатора устанавливает, что цена арендного договора не должна (без согласия арендатора) пересматриваться чаще, чем один раз в год. Это было установлено в связи с тем, что нередко арендодатели диктуют арендаторам свои условия, с которыми те вынуждены соглашаться.

Что касается формы договора, то здесь каких-то особых правил нет, кроме следующих. Во-первых, требуется, чтобы письменная форма была соблюдена для любого договора, если он заключается на срок более года. Во-вторых, если это недвижимость, то, естественно, применяются все правила о сделках с недвижимостью и нужна регистрация. И, в-третьих, если договор аренды допускает выкуп имущества, то есть переход права собственности, то  к такому договору должны вначале применяться правила по купле - продаже имущества.

Следующий вопрос “Правовые обязанности сторон”, то есть содержание договора аренды.

Начнем с прав и обязанностей арендодателя.

Арендодатель должен предоставить имущество арендатору в срок, установленный договором.  Под предоставлением имущества понимается либо передача имущества во владение, то есть фактическое вручение имущества, либо указание местонахождения имущества, либо символическая передача (в виде вручения ключей, например), либо допуск арендатора к пользованию имуществом, если  имущество остается в сфере арендодателя.

Имущество должно быть передано со всеми необходимыми принадлежностями, которые необходимы арендатору для использования этого имущества (если это не сделано, то имущество остается не переданным). В соответствии с общими правилами об исполнении обязательств имущество передается арендатору в месте нахождения арендодателя или в месте нахождения имущества, если, например, это недвижимое имущество. Соответственно арендатор должен вернуть это имущество арендодателю в месте нахождения имущества, доставить имущество арендодателю,  поэтому все транспортные расходы ложатся на арендатора.