То же самое можно сказать об общественном жилищном фонде или фонде общественных организаций. Это достаточно экзотический жилищный фонд в том плане, что он очень мал, он никогда не превышал одного процента в составе единого жилищного фонда, но так или иначе, были общественные организации, которые что-то строили, предоставляли своим членам - это творческие союзы, потребительская кооперация, коллегия адвокатов и так далее.
Собственник здесь – соответствующая общественная организация. Правовой режим ничем не отличается от режима государственного муниципального фонда.
Ну, и наконец, фонд, находящийся в коллективной собственности. Здесь уже критерии нарушены. Здесь собственника нет. Это фонд, в котором отдельные составляющие дома, например, находятся в собственности различных лиц - государственных, муниципальных образований, частной собственности и так далее. И все это называют кондоминиумом. А кондоминиум – это нечто иное как общая собственность (в переводе на русский язык). В настоящее время основным правовым актом, который определяет правовой режим в кондоминиуме, является Закон “О Товарищество собственников жилья” от 15 июня 1996 года.
Он заменил собой Временное положение о кондоминиуме, и в этой связи сразу подчеркнем, что не нужно путать две вещи: кондоминиум как объект права и Товарищество собственников жилья как одна из форм управления кондоминиумом. Во Временном положении была постоянная путаница – кондоминиум именовался то объектом, то субъектом. Сейчас закон четко проводит мысль, что кондоминиум – это объект права, это общая собственность. Товарищество лишь одна из форм его управления.
В настоящее время кондоминиумом может считаться любой жилой дом, помещения в котором принадлежат разным лицам. Кондоминиумом автоматически становятся дома, которые строятся в порядке долевого участия, например. Кондоминиумом, в принципе, является и ЖСК, если выкуплены квартиры и собственником соответственно стали разные лица.
Вопрос о том, с какого момента появляется кондоминиум как объект права, является сложным не столько в теоретическом, сколько в практическом плане. Базой в практическом смысле для решения этого вопроса являются статьи 289 – 290 ГК, из которых следует, что кондоминиумом автоматически становится любой дом, в котором появились несколько разных собственников. На наш взгляд, законодатель в данном случае, выдает желаемое за действительное. Эту норму по смыслу закона следовало бы толковать так, что потенциально любой дом, в котором есть несколько собственников, может стать кондоминиумом при выполнении определенных действий, которые необходимы для появления всякого недвижимого имущества.
Этот вопрос вызывает много споров и именно применительно к практическим проблемам, связанным со сдачей в наем нежилых помещений в домах, когда жильцы, в том числе собственники квартир, не всегда довольны тем, как используются их жилые помещения. Допустим, в вашем доме, где вы являетесь собственником квартиры, попытаются водрузить какую-то наружную рекламу, которая создает для вас неудобства; или когда в вашем доме в чердачном пространстве хотят устроить мансардный этаж и так далее.
К сожалению, при решении этих вопросов допускается явная непоследовательность. С одной стороны, действительно, сложность вопроса в создании кондоминиума порождаются тем, что для того чтобы объект зарегистрировать, надо знать, что это за объект, нужно его описать, нужно составить план земельного участка, нужно нанять людей, провести работы и затратить на это какие-то средства.
Государство, субъекты РФ, в том числе и наши законодатели, выделяют на это средства даже в бюджете на проведение работ по описанию объектов и так далее. Но эти средства никому не удавалось получить. И те немногие кондоминиумы, которые созданы на базе существующих домов, они были созданы за счет того, что указанные работы проводились за счет самих заинтересованных граждан. А большинство созданных кондоминиумов это вновь построенные или, по крайней мере, капитально отремонтированные дома, в которых распродавались квартиры.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.