Гражданское право. Аренда недвижимого имущества, страница 24

Теперь следующий вопрос -  об управлении этим общим имуществом, об управлении этим кондоминиумом.

Закон “О Товариществе собственников жилья”, хотя и имеет такое название,  но предусматривает три возможных формы управления кондоминиумом.

Во-первых, собственники, если число их не превышает 4-х человек, могут управлять кондоминиумом непосредственно, не создавая при этом ни Товарищество, не нанимая какую-то организацию, могут  собираться и решать все вопросы самостоятельно, как договорятся – по большинству голосов, единогласно – это их дело.

Вторая форма – это передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом специально уполномоченной организации – службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги, так она называется. То есть, проще говоря, поручить либо жилищным органам (государственным, муниципальным), либо специализированной организации, которая такие функции осуществляет (например, у нас в городе РОСТО такими функциями занимается и многие другие организации) и  заключить с ними договор на управление общим имуществом.

Ну, и наконец, третья форма управления кондоминиумом, к которой склоняет государство граждан,  как бы “подталкивает” является создание сособственниками Товарищества собственников жилья.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой на добровольной основе. Некоторые нормы закона Товарищества собственников жилья, которые устанавливают, что в ряде случаев Товарищество либо создается автоматически при долевом строительстве, либо иногда было обязательным вступление в Товарищество при приобретении жилья в доме, где уже создано Товарищество. Вот эти нормы  Закона “О Товариществе собственников жилья” были признаны Конституционным судом не конституционными. Поэтому каждый гражданин волен вступать или не вступать в Товарищество, а застройщики могут образовывать или не образовывать это Товарищество.

Тот, кто не желает, например, вступать в Товарищество должен, разумеется, не пользоваться бесплатно теми благами, которые создаются за счет участников Товарищества, но, наверное, с ним должен заключаться отдельный договор, по которому он должен оплачивать эти льготы или с него может быть взыскано неосновательное обогащение.

Основное внимание в законе уделяется товариществам как форме управления кондоминиумом. Мы не будем на этом останавливаться, потому что того, что вы знаете из Общей части вполне достаточно. В принципе, если отвлечься от деталей, управление Обществом с ограниченной ответственностью, это, примерно, то же самое, что управление Товариществом собственников жилья (в том, что это некоммерческая организация). Также есть общее собрание, может быть Правление, также созывается собрание, принимаются решения, есть ревизионная комиссия и так далее.

Чтобы создать Товарищество надо решить этот вопрос на общем собрании. Товарищество создается, если за его создание проголосовали лица, которые владеют более 50 процентами  площади в этом доме. Если это государство, то, сколько бы оно не имело площади,  его доля, и в том числе количество голосов в Товариществе ограничивается 30 процентами. Поэтому государство не может (нужно 30 процентов плюс еще 20 процентов из остальных голосов)   создать Товарищество. В законе содержатся  явные глупости насчет того, что если граждане где все квартиры находятся в частной собственности не создадут Товарищества, к ним могут быть применены штрафные санкции и так далее. Конечно, никаких штрафных санкций закон сам не может устанавливать, потому что это должно быть в Административном кодексе и, кроме того, это абсолютно незаконно и для этого нет никаких оснований.

Все вопросы участники Товарищества решают и на общих собраниях, - самые главные - там утверждают бюджет, планы развития, капремонта и так далее; другие передают на рассмотрение Правления; третьи поручают решать Председателю Правления Товарищества.