Гражданское право. Аренда недвижимого имущества, страница 3

Далее. Арендодатель должен предоставить имущество арендатору в том состоянии, которое предусмотрено условиями договора. Если в договоре ничего об этом не сказано, то в соответствии с назначением имущества и обычно предъявляемыми требованиями.

Из этой  обязанности следует, что имущество должно быть предоставлено в исправном состоянии, ну, а если в нем имеются какие-либо недостатки, они должны быть арендодателем прямо оговорены. Независимо от того, знал или не знал сам арендодатель об этих недостатках, он несет за это ответственность, то есть вопрос решается также как в договоре купли – продажи.

Нередко стороны оформляют передачу имущества особым актом и при этом осуществляется проверка качества сдаваемого в аренду имущества. Если в имуществе обнаруживаются недостатки, то арендатор вправе по своему выбору либо потребовать от арендодателя устранения этих недостатков, либо (если они, скажем, неустранимы) потребовать снижения арендной платы, либо он может сам устранить эти недостатки за свой счет, но затем возложить все расходы на арендодателя. Это может быть сделано арендатором, например, за счет причитающихся  арендодателю арендных платежей.

В конце концов, закон предоставляет арендатору возможность отказаться от  договора, если он считает, что он не может пользоваться имуществом с недостатками. Правда, в интересах арендодателя закон предоставляет ему возможность немедленно заменить неисправное имущество на исправное, и тогда расторгнуть договор арендатор не вправе.

Арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на имущество и всех обременениях, которые лежат на имуществе. То есть имущество может находиться в залоге, может быть обременено арендными правами иных лиц,  может сервитут лежать на имуществе, - все это, в принципе, не препятствует сдаче имущества в аренду. Но арендатор должен быть об этом предупрежден, поскольку это может оказать влияние на размер арендной платы и другие обстоятельства.

Если права арендатора были нарушены (он не был предупрежден), то он может  либо требовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Арендодатель должен производить капитальный ремонт, если только законом или договором эта обязанность не переведена на арендатора.

Капитальный ремонт, как правило, связан со значительными затратами, связан с разборкой и длительным сроком его проведения и поэтому возложение этой обязанности на арендатора было бы неоправданно, поэтому законодательство практически всегда именно так решает этот вопрос. И, если арендодатель в нарушение закона не производит капитальный ремонт, хотя он необходим, и его непроизводство мешает арендатору пользоваться имуществом, то арендатор может требовать от арендодателя производства капитального ремонта; может сам произвести его с удержанием затем всех расходов на его проведение из арендной платы; может потребовать уменьшения арендной платы (если в связи с непроведением капитального ремонта уменьшаются возможности по использованию имущества) и, наконец, арендатор может просто отказаться от договора, расторгнув его в одностороннем порядке, и потребовать возмещения убытков.

Последняя обязанность арендодателя заключается в том, что  он должен по окончании срока аренды принять имущество у арендатора. Если он от этого уклоняется, то арендатор может либо попытаться заставить его это сделать (например, обратившись в суд и потребовав возмещения убытков), либо хранить это имущество у себя, но уже за счет арендодателя. Здесь можно отметить еще и то, что если договором аренды  предусматривалась возможность выкупа имущества  арендатором, а арендатор такой возможностью не воспользовался, то арендодатель не может все равно уклоняться от принятия имущества, требуя от арендатора, чтобы тот его обязательно выкупил.

Выкуп – это только право арендатора, но не обязанность.

Теперь обратимся к правам и обязанностям арендатора.