Розрахунок ставки дисконтування. Ставка дисконтування - ставка приведення майбутніх грошових потоків до їхньої сьогоднішньої вартості. Внаслідок ризику, пов'язаного з одержанням майбутніх доходів, ставка дисконтування повинна перевищувати безризикову ставку й забезпечувати премії за всі види ризиків, сполучених з інвестуванням в оцінювану компанію. Вона дорівнює сумі безризикової ставки та премії за ризик. Ставка дисконтування є функцією ризику і розраховується як сума всіх ризиків, властивих кожному конкретному об'єкту нерухомості. Безризикова ставка – це ставка доходу, що характеризується практичною відсутністю ризику й високим ступенем ліквідності. Премія за ризик розраховується як сума всіх значень ризиків, властивих даному об'єкту.
При використанні даного методу розраховуються такі види доходу від об'єкта:
- потенційний валовий доход;
- дійсний валовий доход;
- чистий операційний доход;
- грошовий потік до сплати податків;
- грошовий потік після сплати податків.
Остаточний розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом дисконтування грошових потоків робиться за формулою:
, (5.3)
де PV - поточна вартість об'єкта;
Ct – грошовий потік періоду t;
I - ставка дисконтування грошового потоку періоду t;
R - вартість реверсії;
N - тривалість прогнозного періоду, років.
Вартість реверсії повинна бути продисконтована (за фактом останнього прогнозного року) і додана до суми поточних вартостей грошових потоків.
Остаточна вартість об'єкта нерухомості буде дорівнюватиме сумі поточної вартості прогнозованих грошових потоків і поточної вартості реверсії або залишкової вартості.
На практиці відбувається така ситуація: інвестор не вкладе в підприємство суму, більшу, ніж вартість майбутніх доходів від експлуатації даного підприємства, а власник підприємства не продасть свій бізнес за ціною, що нижче сукупної поточної вартості майбутніх потоків доходів. У результаті формується ринкова вартість підприємства, що дорівнює поточним вартостям майбутніх доходів.
Оскільки головною умовою застосування методу дисконтування грошових потоків є наявність у підприємства доходу, то для оцінки кризових підприємств цей метод можна використовувати з певною часткою умовності. Для підприємств, що знаходяться на стадії кризи, вартість, певна відповідно до цього методу, буде швидше за все негативна.
Для антикризового керування цей метод має важливе значення з метою визначення варіантів сценарію розвитку підприємства, тому що при їхньому виборі необхідно зупинитися на тім, що найбільш реалістичний, найменш ризикований, може бути реалізований у найкоротший термін.
Для цього робиться розрахунок вартості підприємства за методом дисконтування грошових потоків.
Витратний підхідприпускає оцінку вартості об'єкта на основі визначення витрат, необхідних для відтворення або заміщення об'єкта, з урахуванням його зношування. За допомогою цього підходу можна оцінити не тільки об'єкт нерухомості - будинок, підприємство й т.д., але й будь-яке навіть унікальне встаткування.
При витратному підході найчастіше використовують не ціни аналогів (не завжди можна довідатися ціну аналога, та й аналоги є не на все), а нормативні витрати і прибуток. Таким чином, виходить не ринкова ціна об'єкта, а так звана вартість об'єкта з обмеженим ринком.
При оцінці машин та устаткування витратними методами, особливо при визначенні вартості відтворення, необхідно враховувати всю сукупність витрат, пов'язаних із придбанням й установкою відповідного встаткування.
Але цей підхід в оцінці бізнесу розглядає вартість підприємства з погляду понесених витрат або, інакше кажучи, вкладених у нього засобів. Слід зазначити що, найчастіше ціна, отримана цим методом, не відбиває потенціал компанії і його реальну вартість. Досить часто ринкова вартість компанії значно перевищує його вартість, розраховану наприклад, методом чистих активів. Балансова вартість через різні причини (інфляції та ін.) часто не відповідає ринковій вартості.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.