Керування підприємством. Стратегічне керування. Антикризове керування підприємством, страница 30

Таким чином, для використання залишається в основному витратний підхід, за допомогою якого вартість діючого підприємства може бути визначена з використанням у його рамках методу чистих активів і методу ліквідаційної вартості. Прибутковий підхід може бути застосований при обґрунтуванні й виборі одного з варіантів програми реструктуризації.

Розглянемо ці методи більш докладно.

Прибутковий підхід заснований на тім, що вартість нерухомості, у яку вкладений капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості й кількості доходу, що ця нерухомість здатна принести.

У рамках даного підходу традиційно виділяють два основних методи оцінки:

- метод капіталізації;

- метод дисконтування.

Суть методу капіталізації полягає у визначенні величини щорічних доходів і відповідного до них ставки капіталізації, на основі якої розраховується ринкова вартість компанії.

Метод капіталізації доходів являє собою визначення вартості нерухомості через перенесення річного (або середньорічного) чистого операційного доходу в поточну вартість.

Вартість об'єкта, таким чином, визначається шляхом розподілу чистого операційного доходу на коефіцієнт капіталізації.

Причому ставка капіталізації - це відношення ринкової вартості об'єкта до принесеного чистому доходу.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації:

-  визначення очікуваного річного (або середньорічного) доходу;

-  розрахунок ставки капіталізації;

-  визначення вартості об'єкта нерухомості.

Достоїнства та недоліки методу визначаються за такими критеріями:

-  можливість відбити дійсні наміри потенційного покупця (інвестора);

-  тип, якість і просторість інформації, на основі якої проводиться аналіз;

-  здатність враховувати конкурентні коливання;

-  здатність враховувати специфічні особливості об'єкта, що впливають на його вартість (місце розташування, розмір, потенційна прибутковість).

Метод капіталізації доходів використовується, якщо:

-  потоки доходів стабільні тривалий період часу;

-  потоки доходів зростають стійкими темпами.

Метод капіталізації доходів не використовується, якщо:

-  об'єкт нерухомості вимагає значної реконструкції;

-  об'єкт нерухомості знаходиться у стані незавершеного будівництва, тобто у найближчому майбутньому не представляється можливим вихід на рівень стабільних доходів;

-  відсутня інформація про ринок нерухомості (мається на увазі інформація про угоди з нерухомістю);

-  спостерігається нестабільність потоків доходів.

Використання методу капіталізації припускає, що підприємство буде одержувати однакові величини прибутку протягом значних проміжків часу. На практиці таке трапляється вкрай рідко, особливо в цей час – час криз і нестабільної економіки, тому метод капіталізації доходу при оцінці кризових підприємств практично не використовується.

Метод дисконтування грошових потоків заснований на прогнозуванні потоків від даного бізнесу, які потім дисконтуються по ставці дисконту, що відповідає необхідній інвестором ставці доходу. Цей метод більш складний і детальний. Він дозволяє оцінити об'єкт у випадках, коли:

-  грошові потоки нестабільні;

-  є дані, що дозволяють обґрунтувати розмір майбутніх потоків коштів від нерухомості;

-  об'єкт нерухомості будується або тільки що побудований і вводиться чи уведений у дію;

-  оцінювана нерухомість - великий багатофункціональний комерційний об'єкт;

-  та ін.

Етапи методу дисконтування:

1.  Визначення прогнозного періоду.

2.  Прогнозування величин грошових потоків.

3.  Розрахунок вартості реверсії. Реверсія – це вартість нерухомості, що залишилася після припинення надходження доходів.