Формально 2005 год был крайне удачным для строительного комплекса столицы: выросли как физические объемы ввода жилья, так и цены на жилье.
За 2005 год в Москве было построено 4,9 млн. кв. метров жилья (прирост 1,85% по сравнению с 2004 годом), это значительно превышает первоначальный план - 4,5 млн. кв. метров.
При этом московские строительные компании усилии экспансию в регионы. С учетом строительства в регионах, строительные организации построили 5,2 млн. кв. метров общей площади жилых домов, что на 9% выше, чем в 2004 году.
В первой половине 2005 года цены на жилую недвижимость в Москве росли умеренными темпами, однако во второй половине года рост цен значительно ускорился. По итогам года, по данным аналитического центра irn.ru, жилая недвижимость в Москве подорожала в среднем на 24%.
Основными причинами роста цен на жилье считаются рост цен на нефть, общий экономический рост, повышение уровня жизни и доходов населения, благоприятная обстановка с ценами на экспортное сырье, инфляция и удорожание строительства, развитие ипотеки, вступление в силу закона «О долевом участии в строительстве».
Вместе с тем, 2005 год был отмечен масштабным переделом на рынке. Была произведена скупка акций ЗАО «Моспромстрой», концерн «Нефтяной» приобрел «Мосинжстрой», «Базэл» выкупил контрольный пакет акций «Главмосстроя», группа компаний ПИК выкупила ДСК-3, до того принадлежавший компании «Интеко». Разорились многие небольшие компании: еще во время банковского кризиса летом 2004 года у них начались трудности с перекредитованием в банках, а вступление в действие закона «О долевом участии в строительстве» сделало невозможным привлечение денег на достройку начатых объектов от дольщиков новых проектов. Многие недостроенные объекты были выкуплены крупными игроками.
Можно ожидать, что в 2006 году продолжится тенденция к консолидации отрасли, будет происходить дальнейшее вытеснение с рынка относительно небольших компаний.
Учитывая сокращение числа новых строек после вступления в силу закона «О долевом участии в строительстве», можно ожидать, что темпы ввода жилья в 2006 году вырастут незначительно или даже сократятся по сравнению с 2005 годом.
Несмотря на то, что цены на жилье совершили очередной значительный скачок, сопровождавшийся потребительским ажиотажем, остается неясным, насколько он экономически обоснован. Это обстоятельство делает развитие ситуации в 2006 году мало прогнозируемым. Аналитики сильно расходятся в оценках роста цен на жилье в 2006 году, но все согласны с тем, что рост цен как минимум будет равняться инфляции. Многие считают, что уже в 2006 году средние цены на жилье в Москве перешагнут отметку в 3 тыс. долл. США за 1 кв. м. Следует учитывать, что на рынке новостроек сокращается сегмент панельного жилья и растет доля более дорогого кирпичного и монолитного, что также приводит к росту показателя средних цен.
При этом рост цен уже с таких высоких уровней, при замедлении темпов роста реальных доходов населения, будет приводить к замедлению росту спроса. И хотя в Москве потребность в жилье постоянно растет за счет приезжих (в связи с чем ситуация будет разительно отличаться от ситуации в СПб), тем не менее – определенные сложности со сбытом построенных объектов, при постоянном значительном росте себестоимости, сохраняют высокие кредитные риски по строительным компаниям г. Москвы.
Жилищные и коммунальные услуги
Перспективы развития отрасли, в первую очередь, связаны с реализаций реформы ЖКХ, важный этап которой должен завершиться до 1 марта 2006 года. С 1 марта 2005 года в силу вступил в силу новый Жилищный кодекс, который, формально, сделал рынок жилищно-коммунальных услуг полностью открытым. До этого на долю ГУЖА приходилось около 80% рынка.
В рамках реформы собственники жилья должны образовывать ТСЖ (товарищество собственников жилья) - юридическое лицо, ответственное за эксплуатацию недвижимости. ТСЖ могут выбрать для оказания жилищных и коммунальных услуг частную управляющую компанию или государственное ОАО (будут сформированы на базе жилищных агентств), либо принять решение о самостоятельном обеспечении эксплуатации домов. По тем домам, где ТСЖ не организуется в течение 2006 года, УК будет выбрана государством на конкурсной основе (вероятнее всего это будут государственные ОАО).
До 2005 года отрасль характеризовалась минимальными темпами роста. По итогам 2005 года темп роста коммунальных услуг составил порядка 3,5%, жилищных – 2,4%, в стоимостном выражении примерный совокупный объем составил порядка 530 млрд. руб. Идеологи реформы предполагают, что появление конкурентного рынка в сфере ЖКХ должно улучшить производственные и финансовые показатели. Вместе с тем, существует ряд проблемных моментов, среди которых следует выделить: изменение структуры спроса на услуги (многие жильцы могут просто игнорировать реформу), чрезвычайно высокий темп роста тарифов на жилищно-коммунальный услуги (23,5% - в 2004г., 33,5% - в 2005 г.).
По оценкам некоторых экспертов, стоимость данной группы услуг в некоторых регионах достигла критической отметки, когда платежеспособность населения оказалось исчерпанной. Также стоит упомянуть о сильной степени изношенности значительной части жилого фонда и коммуникаций, что предполагает в ближайшей перспективе капитальный ремонт за счет средств собственников и «ограниченный» интерес к таким домам частных УК.
Достаточно затруднительно прогнозировать количественные показатели роста отрасли, вероятнее всего, несмотря на перечисленные проблемы, будет иметь место умеренное увеличение объема предоставленных жилищных и коммунальных услуг. По итогам 2006 года рост объема коммунальных услуг составит порядка 4%, жилищных – 3%, в стоимостном выражении их объем сложится на уровне 640 млрд. руб. Однако при этом финансовое положение предприятий ЖКХ будет оставаться крайне слабым из-за чрезмерной несопоставимости потребности в средствах и имеющихся денежных потоков у данных предприятий.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.