Несмотря на кажущуюся очевидность: недвижимость - это то, что не двигается, дать ее определение не так-то просто. В силу некоторых специфических свойств недвижимости, которые мы будем подробно обсуждать далее, в правовых системах всех государств регулированию оборота недвижимого имущества уделяется серьезное внимание. Поэтому ответ на вопрос «что такое недвижимость?» начнем с искать в законодательстве. В Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее может использоваться сокращение - ГК РФ) дается следующее определение недвижимых вещей[1]: К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
ГК РФ также относит к объектам недвижимости предприятие как имущественный комплекс[2] в целом. В данном случае под имущественным комплексом предприятия законодатель понимает все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором[3].
Как мы видим, в состав недвижимости входят разнообразные объекты, причем в имущественный комплекс предприятия, признаваемый недвижимостью, законодатель включает помимо недвижимости в смысле ст. 130 ГК РФ также объекты интеллектуальной собственности, иные вещные права и движимое имущество. Более того, перечень объектов, которые объявляются недвижимостью, является в определенной степени открытым: законодатель может расширить перечень имущества, отнесенного к недвижимому имуществу.
Это право законодатель использовал в федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В этом законе он дал следующее определение недвижимости, права на которую подлежат государственной регистрации[4]: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминимумы, предприятия как имущественные комплексы.
Как мы видим, в дополнение к тому перечню недвижимости, который определен в ГК РФ, отдельно выделены жилые и нежилые помещения[5], кондоминимумы.
При этом права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130-132 и 164 ГК РФ подлежат обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации также подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда[6].
В свете изложенного необходимо отметить следующее: все рассмотренные определения подчеркивают интуитивно понятную особенность недвижимости, которую мы отметили в самом начале, – ее (недвижимость) практически нельзя перенести с места на место. На это можно возразить: например, в Москве за последние два года два моста изменили свое местоположение и функциональное назначение, а мы утверждаем, что это невозможно. Что на это можно ответить? Да, физически мосты остались теми же самыми (если не считать изменения их функционального назначения и соответствующих конструктивных изменений), но это уже не те объекты недвижимости, что были раньше. Похожие, но не те. Фактически они были уничтожены и их конструкции воссозданы на новом месте. То, что они физически не разбирались, а перевозились по реке в собранном виде, ничего не меняет. Вспомните объявления типа: «Продаю дом на вывоз». Между тем объекты недвижимости создаются, продаются, сдаются в аренду, а некоторые даже уничтожаются и т.д. и т.п. При этом они, за исключением уничтожения, не меняют своего местоположения (перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). Необходимо отметить, что земельный участок, в отличие от других видов недвижимости, принципиально является неперемещаемым и неуничтожимым (по крайней мере, по сравнению с другими объектами, отнесенными законодателем к недвижимости). Следовательно, среди прочих объектов, отнесенных законодателем к недвижимости, земельные участки всегда являются недвижимостью[7]. Этим недвижимость кардинально отличается от товаров, которые, подобно тюбику зубной пасты, бутылке воды, креслу или телевизору, могут быть куплены и перемещены в любую точку пространства по желанию их собственников, владельцев или пользователей. В связи с этим оборот недвижимости во многом определяется оборотом прав на нее. По-видимому, именно особая организация оборота и определила юридическое понятие «недвижимость». Этот вывод подтверждает то обстоятельство, что законодателем в состав недвижимости часто включается не только имущество, неразрывно связанное с землей. Мы можем это наблюдать на примере определения недвижимости, данного в ГК РФ и приведенного выше. Очевидно, что воздушные и морские суда, а также космические объекты не обладают указанным свойством..
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.
