Во-вторых, Президиум сказал, что у объекта недвижимости (если это не земельная, не природная недвижимость) должен быть фундамент, причем специально возведенный под конкретный, данный объект.
Третий признак - это наличие стационарных коммуникаций, опять же подведенных под данный объект.
Ну и, наконец, четвертый признак - это признак привязки к конкретному земельному участку. Причем в данном случае речь идет не о фактической привязке, не о фактическом нахождении объекта на земельном участке, а о юридической связи с земельным участком. Вот что касается этого последнего критерия, то я говорю, что он в законодательстве нигде не содержится. Его практика вывела из ст. 222, которая нам говорит о самовольной постройке. Одним из признаков самовольной постройки, является отсутствие прав на земельный участок. Вот, исходя из этого, практика как раз и дополнила критерий "недвижимость" не только фактической связью с земельным участком, но и юридической связью с земельным участком. Причем, сразу оговорюсь, это не обязательно должны быть вещные права на землю, право собственности, залоговое право. Могут быть обязательственные права, право аренды, право безвозмездного срочного пользования, она же ссуда. То есть, в принципе, в любом случае право на земельный участок должно быть. Характер этого права, безусловно, зависит от конкретных обстоятельств, интересов сторон.
Я уже вам сказала, что Федеральный закон о государственной регистрации с одной стороны сузил перечень объектов, на которые он распространяет свое действие, исключив суда водные, морские. С другой стороны, он его расширил, назвав прямо недвижимым имуществом нежилые помещения.
Коль скоро мы подошли к вопросу о конкретных видах недвижимости, то я думаю, что вас в наибольшей степени заинтересует такой объект недвижимости, как предприятие. Достаточно сложный объект, и в силу разных причин почему-то в судебной практике споров в отношении этого объекта очень мало. И вообще, очень мало совершается (насколько мы можем судить по практике) сделок в отношении этого объекта. Здесь проблем несколько, и одна из проблем - это трудности в государственной регистрации. И вообще, трудности в правовой природе этого объекта.
Ст. 132 ГК нам говорит о том, что предприятием признается имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности. И в абзаце 2 ст. 132 перечислены те виды имущества, которые входят в состав предприятия. И это не только материальное имущество, скажем здания, сооружения, земельные участки, оборудование, сырье, но часть специфических объектов, которые в принципе материального выражения не имеют. Это права, индивидуализирующие само предприятие, продукцию, которую это предприятие производит. В итоге получается, что предприятие - оно и не вещь вовсе. А в третьем пункте все той же ст. 132 написано, что предприятие признается недвижимостью. А недвижимость - это всегда вещь, всегда индивидуально-определенная вещь. С предприятиями, я говорю, все несколько сложнее, поскольку такой состав предприятия не позволяет его отнести к вещи. Скорее это имущество особого рода, отношения с которым, как мне представляется, должны подлежать специальному регулированию, которого у нас в законодательстве нет. И очень много возникает проблем.
Чтобы не быть голословной, приведу вам пример. Рассматривалось дело в Президиуме № 76-77/03, там очень интересная была ситуация: оспаривался отказ в государственной регистрации перехода права собственности на имущественный комплекс. В общем-то, органы юстиции правомерно отказали в государственной регистрации по одной простой причине - что такого объекта, как имущественный комплекс в нашем законодательстве просто нет. У нас есть, кондоминиум как видовая характеристика имущественного комплекса. У нас есть предприятия, опять же, как вид имущественного комплекса. А родовой категории "имущественный комплекс" в российском законодательстве просто нет. Но были определенные попытки, в том числе на уровне подзаконных актов, определить, что такое имущественный комплекс вообще. Но эти попытки были достаточно бессистемны и ни к чему конкретному не привели. На сегодняшний день имеем то, что имеем. В результате, я говорю, отказ - правомерный отказ органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. И, в общем-то, интерес заявителя об оспаривании отказа, тоже понятен. Поскольку в материалах, в принципе, которые частично отражены в постановлениях Президиума, можно обнаружить первичные характеристики имущественного комплекса.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.