Права на земельный участок имеет собственник здания, а не нежилого помещения. Хотя у нас есть такая ст. 36 Земельного кодекса, мы с вами о ней поговорим чуть позже. Она допускает вариант разрешения этой ситуации с земельным участком, но далеко небесспорный. Согласитесь, что если бы нежилое помещение было обычным объектом движимого имущества, то этих проблем, в принципе, не возникало бы.
Так вот, опять же в качестве рекомендации, когда вы заключаете договор аренды нежилого помещения, потрудитесь согласовать со своим контрагентом, с арендатором или с арендодателем (не важно), как вы будете использовать общее имущество - коридоры, те же лестницы. Поскольку в противном случае вы рискуете столкнуться с ситуацией, о которой я вам только что рассказала.
Буквально недавно на одном из семинаров поделились со мной предприниматели. Сказали: "У нас есть свидетельство о праве собственности на лестницу. Можем ли мы эту лестницу продать?" "Можете. У вас есть право собственности, которое никем не оспорено, у вас есть правоустанавливающий документ, подтверждающий ваше право на данный объект. Ну почему вы как собственник не можете им распорядиться? Можете". "А вот только что вы сказали". "Но ведь это единичный случай. У вас есть зарегистрированное право. Продавайте лестницу".
Ну а теперь, что касается непосредственно государственной регистрации, то необходимо немного поговорить о понятии государственной регистрации. И сразу сделать такую небольшую ремарку. У нас и в ГК, и в самом Законе соединили как бы две системы государственной регистрации - систему государственной регистрации прав и систему государственной регистрации сделок. На первом этапе реализации этого Закона очень часто была двойная регистрация, когда регистрировалась сделка и регистрировалось возникновение обязательственных прав из этой сделки. До июня прошлого года, например, в отношении опять же договора аренды. В ГК было написано, что государственной регистрации подлежит договор аренды, а в ст. 26 Закона о государственной регистрации было написано, что государственной регистрации подлежит право аренды. Вот и регистрировали и то, и другое. И потом выясняли, что же имеет приоритетное значение - что когда начинается, что когда заканчивается. Надо сказать, что практика все-таки стоит на позициях достаточности одноразовой проверки правоустанавливающего документа. То есть, нет двойной регистрации. А если есть регистрация сделок, то там регистрация двойная - с точки зрения процедуры, но одинарная - с точки зрения объекта регистрации.
Регистрируются сделка и переход вещных прав по ней. Это в отношении купли-продажи жилья регистрируется договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности. Во всех других случаях, в принципе, достаточно разовой регистрации. Либо регистрация сделки - как в отношении договора аренды, либо государственной регистрации перехода прав - как в отношении договора купли-продажи недвижимости.
Что касается значения государственной регистрации, то тут можно сказать следующее. Прежде всего, это акт признания прав и подтверждение государством прав. Во-вторых, от акта государственной регистрации зависит либо момент возникновения или перехода вещных прав на недвижимое имущество, либо момент заключения договора. Либо государственная регистрация может быть условием недействительности этого договора. Ну и, наконец, государственная регистрация, как сказано у нас в ст. 2 Закона, - это единственное доказательство зарегистрированного права. Здесь, правда, хочу отметить терминологическую законодательную неточность. Безусловно, не сама государственная регистрация является доказательством о записи в едином государственном реестре. То есть, это нужно четко себе представлять. И значение этой записи опять же в том, что, во-первых, эта запись доказывает принадлежность конкретного имущества к конкретному субъекту. Во-вторых, если возникают противоречия между правоустанавливающими документами и записью в реестре, то приоритет отдается записи в реестре. Такой определенный элемент публичности внесен. В-третьих, если это право никем не оспорено, и право записано в реестре (зарегистрировано в реестре), и третье лицо совершает сделку с правообладателем, основываясь только на записи в реестре, то это третье лицо, оно должно признаваться добросовестным. Получается, что в данном случае государственная регистрация как бы создает презумпцию, если хотите, добросовестности. При условии опять же, что нет спора в отношении этого права. Надо это иметь в виду. Ну и еще одно значение. Регистрация - это когда вы свои права не должны доказывать ничем другим, кроме как записью. Это единственное, достаточное доказательство вашего права на недвижимое имущество.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.