Что касается государственной регистрации, которая проводилась в субъектах Российской Федерации до введения в действие Федерального закона, то такая государственная регистрация в смысле данного Федерального закона не признается. Соответственно, если нет этой государственной регистрации, ну и на здоровье. Договор нельзя признать незаключенным при отсутствии такой государственной регистрации.
Еще один важный момент. У нас законодательство о государственной регистрации - это прерогатива федерального законодателя. И если на местном уровне есть какие-то акты, регулирующие процедуру государственной регистрации, то, в принципе, они априори не должны применяться, поскольку противоречат федеральному законодательству. Единственное, что субъектам было дано - это принятие нормативных актов по поэтапному созданию органов государственной регистрации прав на недвижимость, и не более того. Хотя некоторые субъекты не посчитали нужным считаться с подобным положением Федерального закона. Чего далеко ходить - в Москве с 1998 г. действовало распоряжение мэра, которое обязывало проводить государственную регистрацию всех сделок с недвижимостью в независимости от срока, от объекта вообще. Регистрируем и все. Надо сказать, что это распоряжение было отменено только в 2002 г. А Закон о государственной регистрации с 1997 г. действует.
Если мы обратимся с вами к ст. 6 Федерального закона о государственной регистрации, то мы там увидим нормы, которые регулируют признание ранее возникших прав. Сразу скажу, что ранее возникшими считаются права, которые возникли до 31 января 1998 г. Это норма ст. 6 Федерального закона о государственной регистрации претерпела достаточные изменения в июне прошлого года. Поскольку там кардинально изменился порядок признания этих ранее возникших прав. Ранее возникшее право подлежало государственной регистрации, если стороны заключали сделку, требующую государственной регистрации сделки в отношении этого объекта. И получалось, что если вы продаете здание, то ранее возникшие права не надо было регистрировать, а если вы сдаете его в аренду, то нужно было зарегистрировать. Теперь в любом случае, когда объект недвижимости вовлекается в оборот, необходима государственная регистрация ранее возникших прав. Это требование ст. 6 Федерального закона о государственной регистрации. Здесь может возникнуть ситуация. Опишу вам одно интересное дело. Продавец и покупатель заключили договор купли-продажи, исполнили этот договор. Продавец передал покупателю здание, покупатель заплатил деньги, все счастливы вроде бы. Но покупатель забыл вместе с продавцом зарегистрировать переход права собственности. Прошло два года. И вдруг покупатель решает совершить сделку в отношении этого здания, идет регистрировать договор аренды, а органы юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, естественно, отказывают ему в государственной регистрации. Поскольку: а) не зарегистрирован переход права собственности и б) ранее возникшие права. Ну что для этого нужно? Сначала нужно зарегистрировать переход права собственности. Заявитель говорит: "Зарегистрируйте мне переход права собственности". Учреждение юстиции говорит: "Зарегистрирую, но давай сначала заявление второй стороны, поскольку у нас обязательное требование в ст. 13 Федерального закона, что заявление подается обеими сторонами сделки в обязательном порядке". Но исключая аренду и ипотеку. То есть, в отношении договора аренды и договора ипотеки заявление на государственную регистрацию подается одной из сторон. Возвращаясь к этому делу заявитель говорит: "Ладно, пошел искать продавца". А продаца нет, продавец год назад ликвидирован и исключен из реестра. И что в таком случае делать покупателю? Предъявлять иск о понуждении? Понуждать некого по ст. 165.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.