Во-первых, к недвижимости относится, безусловно, все, что по своим физическим, природным характеристикам не способно вообще ни к какому перемещению. Это земельные участки, обособленные водные объекты, участки недр, участки леса.
Во-вторых, применительно к другим объектам недвижимости, есть не только примерный перечень (здания, сооружения), но и примерный критерий - невозможность перемещения без соразмерного ущерба. Сразу скажу, что этот критерий подвергается достаточно жесткой критике. Но на сегодняшний день, к сожалению, ничего более универсального ни практикой, ни теоретиками не придумано. Это классический критерий. А что касается перечня, который в ст. 130 содержится, то для судов он не только иллюстрация того, какие объекты могут относиться к недвижимости, даже не столько иллюстрации, сколько определенная планка. То есть, сравнивая спорный объект с объектом, который назван в перечне, определенное представление у правоприменителя есть - с каким объектом мы имеем дело.
Третий прием, который есть у нас в ст. 130, - это распространение режима недвижимости на те объекты, которые по своей природе наоборот только и способны к перемещению: водные суда, морские суда, космические объекты, воздушные суда. С этими объектами достаточно сложно, поскольку, если мы обратимся к Федеральному закону о государственной регистрации, то в первой статье эти объекты прямым указанием Закона исключены из сферы его действия. Дальше здесь возникает закономерный вопрос: а как быть с правами и с государственной регистрацией сделок на эти объекты? На сегодняшний день устойчивая позиция Закона такова, что к отношениям по поводу данных объектов применяются нормы о недвижимости ГК, но не применяется Федеральный закон о государственной регистрации. И если мы будем говорить о регистрации прав на те же морские суда, то здесь масса спорных вопросов, и, как правило, все-таки речь идет о государственной регистрации, но государственной регистрации в специальных органах, которые занимаются учетом и регистрацией как прав, так и сделок, в том числе и самих этих объектов.
Четвертый прием, который есть в ст. 130 ГК, - это распространение режима недвижимости на иные объекты. Но об этом должно быть прямо указано в федеральных законах. Что не преминул сделать Федеральный закон о государственной регистрации. Поскольку опять той же первой статьей к недвижимости отнесены контролируемые и нежилые помещения. Про нежилые помещения мы с вами поговорим спустя несколько минут. Потому что проблем на самом деле много, и мне кажется, что законодатель, отнеся нежилые помещения к недвижимости, несколько погорячился. Поскольку проблемы, связанные с использованием общего имущества и с правами на земельный участок очень серьезны. На сегодняшний день пока эти проблемы не разрешены. Я вам уже сказала, что наибольшие нарекания вызывает, конечно, критерий несоразмерности ущерба при перемещении объекта недвижимости. И в любом случае применение ст. 130 - это творческий процесс. Но по одному из дел этот творческий процесс реализовался в постановление Президиума (если хотите, я могу дать дополнительные данные - 2061/99).
Суть спора там состояла в том, что одна из сторон оспаривала действительность договора мены. Предметом договора мены служил стационарный холодильник. И вся беда в том, что одним лицом, обменивающим этот объект, было федеральное государственное унитарное предприятие. И в силу того, что ГУП, распоряжаясь недвижимостью, должен получить на это согласие, возник спор. Одно лицо говорило о том, что это недвижимость. И, следовательно, необходимо согласие собственника, а договор по данному основанию должен был быть признан недействительным. А вторая сторона говорила обратное: что это движимое имущество, и на распоряжение этим имуществом не надо согласие собственника. В результате, весь спор свелся к определению природы данного объекта. И, рассмотрев материалы дела, Президиум четыре признака вывел, четыре признака недвижимости, которые в какой-то мере повторяют ст. 130, но в какой-то мере и дополняют ее.
Во-первых, Президиум указал на то, что объект недвижимости - это всегда стационарный объект.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.