Но здесь ведь возникают практические проблемы. У акционерного общества земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования, здания - на праве собственности. Акционерное общество желает продать это здание и заключает договор купли-продажи недвижимости. Статья 552 ГК, равно как и ст. 35 ЗК (тут они не расходятся), говорит нам о том, что приобретателю недвижимости переходит право на земельный участок в том же объеме и на тех же условиях, что и у продавца. А у продавца, как мы помним, постоянное бессрочное пользование. Вроде бы, замечательно, если бы не ст. 20 ЗК. В ст. 20 ЗК ограниченный круг субъектов, которые имеют право владеть земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования. И акционерные общества к ним не относятся. Там федеральное государственное предприятие, учреждение. Вроде бы такой тупик, с которым практика столкнулась, и Высший Арбитражный Суд встал на позицию ГК, причем очень жестко. Постановление Президиума 6607/02 от 10 января 2003 года. В данном постановлении Президиум сказал, что даже если у продавца непереоформленное право постоянного бессрочного пользования, то и к покупателю перейдет это же право постоянного бессрочного пользования. И тогда на покупателя перекладывается ответственность за переоформление этого права. Решение, которое основано полностью на нормах и ЗК, и ГК.
Еще есть один интересный момент, связанный с государственной регистрацией. А именно: как влияет решение суда на государственную регистрацию, если, допустим, признается договор недействительным, договор, подлежащий государственной регистрации? Кстати, маленькая ремарочка. Очень часто подаются иски об оспаривании записи, об оспаривании государственной регистрации. Высший Арбитражный Суд уже по многим делам сказал о том, что оспорить можно не запись, не свидетельство, а зарегистрированное право. И в данном случае, в качестве ответчика по этому делу идет правообладатель. И никак иначе.
Собственно, логика очень простая. Когда вы оспариваете записи или свидетельства, то, по сути, мы имеем дело с административным судопроизводством, а там правила несколько иные. А по сути в этом процессе оспаривается право, и получается, что мы материальный спор - спор о праве -рассматриваем не совсем по тем правилам, которые предусмотрены АПК для искового производства. И более того - прямая запись. В ст.2 Федерального закона о государственной регистрации, написано, что зарегистрированное право может быть оспорено. Не свидетельства, не регистрация, а именно право может быть оспорено.
Что касается влияния судебного акта о признании сделки недействительной на государственную регистрацию. Здесь опять же два таких момента могут быть. Если, заявляя требование о признании договора недействительным, по каким-то причинам истец не заявил требование о реституции, то есть о приведении в первоначальное положение, то, в принципе, решение суда будет единственным основанием для того, чтобы учреждение юстиции ликвидировало запись о государственной регистрации сделки. А если по этой сделке был осуществлен переход вещных прав, то эти вещные права так и остаются. Никто их не ликвидирует. Если заявляется требование о признании недействительным договора и реституционные требования удовлетворяются, - вот это решение суда является основанием для аннулирования записи и о сделке, и о переходе прав. Хотя, поделюсь с вами такими определенными измышлениями. Вот скажите мне, пожалуйста, какой смысл заявлять иск о признании договора недействительным? Применительно к недвижимости, если вы не планируете оспорить зарегистрированное право на имущество. То есть, без заявления реституционных требований.
У нас даже на рабочей группе обсуждался вопрос "а не запретить ли (кардинальное мнение, сразу скажу, оно большинством было отвергнуто) возможность предъявления требований о признании договора недействительным без реституционных требований". Для чего оспаривать договор, признавать его недействительным? Договор той же купли-продажи недвижимости без реституции. Непонятно. Но такое мнение дальше обсуждения оно не пошло.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.