Есть еще один вопрос, связанный с государственной регистрацией сделок, а именно ст. 165 ГК. Там достаточно нечеткая формулировка. Возникает вопрос: какие сделки подлежат государственной регистрации? Все сделки в отношении недвижимости? Или только те сделки, в отношении которых в Законе прямо сказано, что эта сделка подлежит государственной регистрации?
Практика четко стоит на втором пути. Что государственной регистрации подлежат только те сделки, в отношении которых об этом есть прямое указание в Законе. И опять же, в Законе всего предусмотреть нельзя. В принципе, возникает достаточно много пограничных ситуаций. В ст. 26 Земельного кодекса написано о том, что договоры аренды земельного участка, субаренды и безвозмездного срочного пользования, если они заключены на срок меньше года, не подлежат государственной регистрации, и все. В общем, с арендой, субарендой там понятно. Поскольку нормы ст. 26 Земельного кодекса имеют приоритетное значение по отношению к нормам ГК по прямому указанию ГК. А вот в отношении безвозмездного пользования земельным участком - большая дырка в законодательстве.
Вот если договор безвозмездного срочного пользования заключен на срок год и больше: 2, 5, 10, 28. Надо такой договор регистрировать или нет? В Земельном Кодексе ничего про государственную регистрацию данного договора не говорится. А в ГК и нормах, которые регулируют отношения по ссуде, есть ссылка на субсидиарное применение норм об аренде. Но в этих нормах (ст. 689, если мне не изменяет память) нет указаний на применение норм о государственной регистрации. И получается при буквальном, формальном толковании Закона, что договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на какой срок он бы ни был заключен, он не подлежит государственной регистрации. Согласитесь, несколько странная позиция.
И еще одна интересная ситуация. Вы сегодня заключаете договор аренды на полгода, а предполагаете, что имущество будете передавать в 2006-2007 годах. Вот опять же возникает вопрос. Этот договор надо регистрировать или нет? Здесь решение этого вопроса зависит от того, как мы будем толковать ст. 651. Это срок пользования или срок договора? Если срок договора, тогда мы должны регистрировать такой договор. Если в ст. 651 у нас речь идет о сроке пользования, тогда нет. Практика, как мне кажется, на разумном пути в данном случае стоит. Поскольку этот срок - срок пользования. Коль скоро полгода - это срок пользования, то и не подлежит такой договор государственной регистрации. Здесь опять же логика правоприменителей достаточно простая. В принципе, зачем вообще регистрировать сделку? Что такое сделка? Это юридический факт, порождающий обязательственные правоотношения, не более того. И сам по себе договор как сделка не создает никаких для собственника, для арендодателя никаких обременений. Обременения возникают в момент передачи вещи арендатору. Только тогда у арендодателя возникает необходимость считаться с тем, что его имущество передано. И регистрировать, как представляется, нужно именно вот этот факт - факт возникновения владения.
Вот опять же, возвращаясь к Концепции. В Концепции есть это положение - что необходимо регистрировать факт возникновения владения. Другой вопрос: как это чисто технически будет осуществляться? Большущий вопрос на самом деле, поскольку сами знаете, единственным доказательством, того, что вы передали имущество, может быть акт приема-передачи. Акт приема-передачи может составляться сегодня, может составляться через 8 месяцев после заключения договора, а могут и вовсе про него забыть. Такое тоже бывает. Поэтому, возвращаясь к ситуации заключения сегодня договора, а передачи имущества через 2-3 года, я думаю, что такой договор, безусловно, со сроком пользования меньше года государственной регистрации не подлежит.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.