Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности? Тоже тупиковая ситуация, поскольку документов, заявления от второго лица не будет. Ну, пришел он к нам (этот покупатель) в арбитражный суд. И суд первой инстанции признал этот отказ обоснованным. А Высший Арбитражный Суд (у меня есть с собой это постановление, можете записать его выходные данные, полюбопытствовать 1069/03 от 27 мая прошлого года) рассудил дело по справедливости, конечно. Он применил, прямо в постановлении написал: ст. 165 о понуждении, и ст. 551 в данном случае применяются по аналогии. И естественно, Высший Арбитражный Суд понудил органы юстиции, которые занимаются государственной регистрацией, зарегистрировать этот переход права собственности.
Это справедливо и замечательно, решение такое, прецедент такой есть, и, соответственно, если у вас возникает такая ситуация, то вы можете ссылаться на судебную практику. Но если рассудить с точки зрения Закона, то на самом деле, аналогия здесь весьма сомнительная, потому как ст. 165 предполагает понуждение стороны в договоре. А ведь стороны уже нет. Понуждать некого. Поэтому хотя бы по этому основанию аналогия здесь сомнительна, но в приведенном примере, просто-напросто по своей внутренней сути, был разрешен спор не только о понуждении, сколько о признании права собственности. Хотя иск был заявлен о признании отказа в государственной регистрации недействительной. Собственно, решение суда в данном случае заменило собой волеизъявление продавца в договоре купли-продажи.
Что касается требований, которые предъявляются к документам на государственную регистрацию. Все эти документы разделены на три группы: документы о субъектах права, документы об объекте права и документы, которые являются основанием для государственной регистрации. Если мы говорим о субъекте, то это, безусловно, учредительный документ для юридического лица, документ, подтверждающий полномочия руководителя. В практике в последнее время возникла очень интересная проблема, она не столько связана с недвижимостью, сколько вообще с корпоративным устройством, с корпоративными отношениями.
У акционерного общества вместо генерального директора - управляющая компания. И как в такой ситуации оформляется доверенность, кто эту доверенность должен подписывать? В общем-то, не совсем понятно, поскольку на сегодняшний день решение противоречивы по этому вопросу. Но мое личное мнение по данной ситуации основано на сути доверенности. Коль скоро управляющая компания занимает место генерального директора акционерного общества, то все доверенности от имени этого акционерного общества подписывает директор управляющей компании, которая действует без доверенности.
Если мы будем говорить о документах, которые относятся к объектам, то здесь, безусловно, нужно учитывать нормы о том, что любой объект недвижимости - это, во-первых, всегда индивидуально-определенная вещь. А во-вторых, заключая сделку в отношении этого объекта вы должны индивидуализировать этот объект. С индивидуализацией недвижимости в последнее время все, в общем-то, более или менее определено. А именно: единственным возможным способом индивидуализации недвижимости является кадастровый учет. Если мы говорим про земельные участки, то это в обязательном порядке кадастровая карта. Более того, в Земельном кодексе есть правило, что предметом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли кадастровый учет. Равно как и в отношении других объектов недвижимости. Они тоже подлежат учету. Есть реестры недвижимого имущества.
Очень интересный вопрос, связанный с возможностью совершения сделки с частью земельного участка. В принципе, ст. 6 Земельного кодекса нам допускает такой вариант. Она говорит, что часть земельного участка может быть объектом земельных отношений. Коль скоро Земельный кодекс регулирует не только земельные, но и частично гражданско-правовые отношения, соответственно, часть земельного участка, по мысли Земельного кодекса, может быть предметом договора. А вот здесь у меня возникают большие сомнения.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.