Поскольку, как мы увидим ниже, рынок является одной из форм обмена товарами и услугами, т.е. оборота товаров и услуг, а недвижимость имеет специальный режим оборота, то поэтому рынок недвижимости будет иметь некоторые особенности, которые не присущи другим рынкам (или не проявляются на них в полной мере). Далее мы постараемся выделить те особенности недвижимости, которые, на наш взгляд, являются наиболее существенными при изучении экономических характеристик рынков недвижимости.
Из юридического определения недвижимости следует, что она является ограниченным и уникальным ресурсом. Действительно, количество земельных участков и водных пространств ограничено и постоянно в смысле независимости от деятельности людей, если не считать, конечно, периодического увеличения площади земли и уменьшения поверхности океана за счет трудолюбивых голландцев или японцев. Уникальность же недвижимости обусловлена хотя бы тем, что на земле нет точек с одинаковыми координатами. Но есть что-то еще, что выделяет недвижимость из числа прочих ограниченных и уникальных ресурсов.
Рассмотрим эти отличия на примере. Зададимся вопросом: почему вода в пустыне не является недвижимостью, хотя там она весьма ограничена и уникальна? Действительно, в пустыне этот ресурс ограничен. Но ограниченность здесь иного рода по сравнению с недвижимостью. Вода в пустыне имеется на ограниченных участках недр, где эту воду можно добыть. При этом на разных участках будут разные издержки производства и транспортировки воды. Как мы видим, пока запасы воды никак не отличаются от недвижимости в смысле ограниченности и уникальности. Но рано или поздно наступит момент, когда запасы воды на том или ином участке будут исчерпаны, т.е. ее источник будет уничтожен. Может быть, там еще останутся какие-то запасы, которые не извлекаемы при имеющихся технологиях, но это не меняет сути дела – рано или поздно ресурсы подобные воде (нефть, газ, уголь и т.д.) будут исчерпаны[14]. В противоположность этому недвижимость, поскольку она прочно связана с землей, в таком смысле исчерпана быть не может. Да, могут быть исчерпаны ресурсы здания или какого-либо другого сооружения. Его снесут и на этом земельном участке построят что-то новое. Возможно, что при этом земельный участок изменит свое функциональное назначение. Однако он не исчезнет, и в этом смысле, в отличие от других природных ресурсов, он неисчерпаем. В тоже время, если у зданий и сооружений неисчерпаемость носит рукотворный характер (все-таки их создают люди), есть объекты недвижимости, неисчерпаемость которых носит природный характер, - это, например, леса, водные объекты. Здесь неисчерпаемость в естественных условиях заложена самой природой. В этом смысле неисчерпаемость и неуничтожимость эквивалентны. Правда, в современных условиях леса и другие насаждения, а также в некотором смысле и водные объекты, относятся скорее к исчерпаемым природным ресурсам, т.к. хозяйственная деятельность человека ведет к потреблению этих ресурсов более быстрыми темпами, чем они воспроизводятся естественным путем.
Таким образом, можно сделать следующий вывод – недвижимость относится к ограниченным, уникальным и неисчерпаемым ресурсам. При этом ограниченность и уникальность недвижимости имеют естественную природную (можно даже сказать Божественную) основу[15]. Такую основу имеют и некоторые другие ограниченные и уникальные ресурсы, например, человеческие таланты. Вероятно, единственное отличие недвижимости от других таких ресурсов состоит в том, что недвижимость является неуничтожимой.
Однако подобно всем ограниченным и уникальным ресурсам, недвижимость может приносить своему владельцу доход (экономическую ренту), который обусловлен именно уникальностью и ограниченностью ресурса. Необходимо отметить, что несмотря на то, что вопросам ренты уделяли серьезное внимание еще основатели современной экономической теории (А. Смит, Д. Рикардо), до настоящего времени теория ренты в классическом ее понимании остается одной из дискуссионных отраслей экономического знания[16].
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.