С куплей-продажей эти сомнения развеиваются сразу, как только читаешь норму о том, что предметом купли-продажи может быть земельный участок, прошедший кадастровый учет. Также эти сомнения, в общем-то, развеиваются и в отношении договора аренды, поскольку все та же ст. 26 Федерального закона о государственной регистрации говорит, что при подаче документов на государственную регистрацию договора аренды земельного участка прилагается кадастровая карта. Если этой кадастровой карты нет, то и документы у вас не примут. Я не могу сказать, что практика сформировалась, поскольку рано об этом еще говорить. У нас в Высшем Арбитражном Суде мало дел, связанных с земельными спорами. Но есть первая ласточка постановление Президиума от 16 марта 2004 г. № 15671/03. Высший Арбитражный Суд встал на позицию ст. 37 Земельного кодекса о том, что часть земельного участка самостоятельным предметом сделки быть не может. И если вы хотите совершать сделку в отношении части земельного участка, то вы должны выделить этот земельный участок, пройти межевание и кадастровый учет и только потом совершать сделку в отношении этого земельного участка.
Опять же показательный пример. В собственности одного лица - земельный участок и пять зданий, стоящих на этом земельном участке. И этот собственник решает, что одно здание нужно заложить. Заключает договор ипотеки, но по Закону об ипотеке вместе со зданием, соответственно, в ипотеку уходит земельный участок. И залогодатель, не потрудившись выделить земельный участок, который он отдает в ипотеку, столкнулся с такой ситуацией: когда пришло время обращать взыскание заложенного имущества, то залогодержатель сказал, что обращать взыскание будут на весь земельный участок. А на земельном участке, я повторюсь, 5 зданий, которые принадлежат залогодателю. Ситуация достаточно патовая для залогодателя. А причина в том, что, заключая договор ипотеки, отдавая имущество в залог, залогодатель не потрудился выделить этот земельный участок, а надо было бы, чтобы не возникало таких проблем.
Единственное исключение, когда часть земельного участка может быть предметом сделки, это когда земельный участок следует за зданием. Это когда мы сдаем в аренду здания, находящиеся на чужой земле. Или мы продаем здания находящиеся на чужой земле. Это, пожалуй, единственный случай, хотя эти случаи Государственная Дума мечтает "порезать". Законопроект № 8017-4, его пока отложили к слушаниям, пока он завис. Но в этом законопроекте, на основании, в том числе, судебной практики, есть положение о том, что часть земельного участка не может быть самостоятельным предметом сделки. Я не думаю, что в таком виде, как этот законопроект есть, он много пользы принесет.
Могу поделиться с вами, что 17 мая будут слушания по внесению изменений в Земельный кодекс. Принять не успели, а уже меняют. Какие там изменения будут? Вот 7 мая ваш покорный слуга пойдет в Комитет по собственности слушать и выступать относительно изменений. В Высшем Арбитражном Суде на рабочей группе обсуждали, каким образом вообще, в каком направлении может меняться Земельный кодекс. И есть два концептуальных изменения, которые мы бы предложили в Земельный кодекс. Во-первых - это п.3 ст.3 Земельного кодекса немножко подчистить, потому что он только создает путаницу.
Там написано, что отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не установлено земельным, лесным, водным и т.д. А в ГК есть, по-моему, запись в ст.5 о том, что нормы гражданского законодательства, содержащиеся в других федеральных законах должны соответствовать ГК. Получается немножко архаичная ситуация, когда вроде бы ГК говорит о том, что "главный я", а Земельный кодекс говорит "ничего подобного, ты субсидиарно применяешься". Вот этот клубок нужно как-то распутать. На мой взгляд, нужно все, что касается владения, пользования, распоряжения недвижимостью, в том числе земельными участками, безусловно, отдать в приоритет ГК, а не ЗК. Потому что ЗК должен как бы оценивать вопросы: кому, какие земли, на каких условиях, то есть условия землевладения, условия землепользования. А никак не условия гражданско-правовых сделок. Правда, опять же исключая аренду, поскольку в отношении аренды в самом ГК есть прямая отсылка к ЗК. Это, единственное, пожалуй, исключение.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.