Вот одно из таких дел. Постановление Президиума 1971/03 от 20 мая 2003 года. Общество с ограниченной ответственностью заключает с земельным комитетом договор. Предметом договора является весь земельный участок. Там, если мне не изменяет память, был гаражно-строительный кооператив. У каждого на разных правах, разные владельцы, где-то граждане, где-то юридические лица. Читаю вам дословно: "Предметом договора аренды является земельный участок общей площадью столько-то квадратных метров, относительно которому арендатору установлены 47 тысячных долей в праве аренды". С точки зрения вообще теории договора аренды, да и практики тоже, предметом договора, по сути, стала доля в праве аренды. Что Высший Арбитражный Суд не преминул заметить и сказал, что такой договор является незаключенным по той простой причине, что предмета нет. Естественно, все судебные акты нижестоящих инстанций были отменены, дело было направлено на новое рассмотрение. И Высший Арбитражный Суд сказал, что, собственно, у сторон, у субъектов, есть два варианта. По ст. 36 - либо в соаренду, либо в общедолевую собственность. Но с другой стороны, нигде, ни в одном Законе, механизм заключения этого договора с множественностью лиц не прописан. Вот 6 мая у нас будет первое слушание - это постановление Пленума по земле. Все очень ждут этот проект постановления Пленума. Что касается этой ситуации с соарендой, то разработчики проекта предложили на Президиум два варианта.
Первый вариант - процедура заключения этого договора. Договор заключает одно лицо, один будущий соарендатор, а все остальные потом вступают в этот договор без возможности оспаривания условий этого договора - это первый вариант.
И второй вариант - все сначала собираются, т.е. первый ждет всех остальных, и потом, собравшись вместе, они заключают договор со множественностью лиц на стороне арендатора. Как вы понимаете, и в первом, и во втором случае есть свои минусы. В первом случае - это финансовый риск. Поскольку, если я беру в аренду весь земельный участок, пока все остальные еще не пришли, я и платить должен за весь земельный участок. Предмет-то договора у меня один. Земельный участок большой. В общем-то, я думаю, что вряд ли это понравится субъектам оборота. А с другой стороны, во втором варианте, предложенном в проекте, есть риск оказаться без правовой защиты. Поскольку до тех пор, пока этот договор так называемой соаренды не заключен, то владелец, собственник нежилого помещения в этом здании, он оказывается бесправным в отношении земельного участка. Но с другой стороны, есть плюс. Пока нет сособственности, земельный налог платить не надо. Пока нет договора соаренды, за аренду земельного участка платить ничего не надо. И тот, и другой вариант с плюсами и минусами. Что выберет Пленум, мне очень сложно прогнозировать.
Что еще касается земельного законодательства. Помните прекрасно все норму о том, что юридические лица, которые владеют земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования, обязаны переоформить это право на право собственности, либо на право аренды, до первого января 2006 г.? По-моему, норма абсолютно декларативная и неработающая по одной простой причине, даже по двум причинам, я бы сказала.
Во-первых, что - у нас с наступлением 1 января 2006 г. в 12 часов с боем курантов все права на земельный участок прекратятся? Отнюдь нет, поскольку перечень оснований для прекращения прав на земельные участки ограниченный.
И, во-вторых, устанавливая какую-то обязанность, наверное, законодатель должен был предусмотреть какие-то санкции. А санкций в Земельном кодексе нет за непереоформление этого права. Вот и получается, что, абсолютно неработающая норма.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.