Нежилое помещение - это самостоятельный объект. Но коль скоро это недвижимость, соответственно, договор аренды этого объекта. На договоры аренды нежилого помещения должны распространяться нормы ст. 609. А в ст. 609 ГК сказано, что договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, и стоит точка. То есть, независимо от срока. В практике возник парадокс. Здание берется в аренду на 8 месяцев, и этот договор не регистрируется, а помещение в этом же здании, которое берется в аренду на два часа, стороны должны бежать и регистрировать. А с учетом процедуры нашей государственной регистрации такой договор просто невыгодный. И он просто теряет смысл.
Вот на этой волне возникло информационное письмо № 53 Высшего Арбитражного Суда. Там Президиум написал, что на арендные отношения, предметом которых являются нежилые помещения, по аналогии распространяются нормы п. 2 ст. 651. То есть, договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. Более про распространение других норм об аренде здания и сооружений на арендные отношения, предметом которых является нежилое помещение, Высший Арбитражный Суд ничего не сказал.
В качестве рекомендации я могу вам сказать, что если вы хотите считать арендную плату существенным условием договора аренды нежилого помещения, так будьте любезны, напишите об этом в договоре. В противном случае эта арендная плата будет определяться по нормам ст. 424 ГК, никак иначе.
Если вы хотите, чтобы факт передачи имущества был подтвержден актом приема-передачи, так об этом тоже нужно писать в договоре. Потому что нет специального регулирования, никаких отношений вообще, предметом которых является нежилое помещение. Этот объект выпал из правового поля в принципе. Там исключительно сплошная аналогия.
Поэтому еще интересней получилось с общим имуществом. В одном из постановлений - № 3673/02 - Президиум отказался признать за обществом с ограниченной ответственностью, у которого в собственности было нежилое помещение, право на долю в общем имуществе. Тем самым отказались применить по аналогии ст. 290. Напомню, что в ст. 290 (она имеет отношение к жилью) говорится о том, что все собственники жилых помещений имеют общую долевую собственность, соответственно право в общей долевой собственности, долю в праве собственности на общее имущество. Вот это правило Высший Арбитражный Суд отказался применить в отношении нежилого помещения. Решение, которое явно заслуживает критики, поскольку аналогия там вполне была допустима.
Следующее дело есть очень интересное. Одно лицо - закрытое акционерное общество - приобретает в административном здании очень интересный объект, нежилое помещение, которое состоит из коридора, лестницы, ванной, умывальника и туалетной комнаты. Несколько ранее другое лицо - индивидуальный предприниматель - в этом же административном здании приобретает себе два нежилых помещения, две комнаты под офис. Все вроде бы ничего, но первое лицо, не долго думая, перекрывает решетками свое купленное помещение, огораживает, ставит систему видеонаблюдения на лестницу. И тем самым ограничивает доступ индивидуальному предпринимателю и его сотрудникам к помещениям. Естественно, этот индивидуальный предприниматель идет в суд, и надо отдать должное суду, такой договор купли-продажи странных нежилых помещений в виде лестницы, туалета и умывальника, умывальной комнаты, был признан недействительным.
Суд сказал: продавец, заключая такой договор, вышел за пределы своего права собственности и, заключив такой договор, нарушил права и законные интересы третьих лиц. Хотя истец изначально настаивал на применении аналогии ст. 290. И сразу скажу, что эта ситуация так и зависла. И до тех пор, пока в законодательстве не будет какой-то определенности в отношении нежилых помещений, так и будет. Более того, очень часто возникают забавные ситуации, когда собственники нежилых помещений начинают требовать прав на земельный участок. Что тоже, как мне представляется, не совсем правильно, поскольку не имеет собственник нежилого помещения прав на земельный участок.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.