Во-первых, один земельный участок.
И, во-вторых, это функциональная связь всех объектов, стоящих на этом земельном участке.
То есть, все они используются по единому назначению. Более того, по материалам этого дела все объекты числились под одним кадастровым номером в реестре. То есть, налицо как раз единый объект, который можно было бы признать имущественным комплексом. Но коль скоро Высший Арбитражный Суд не в праве создавать новые нормы права, может только толковать, то, собственно говоря, Высший Арбитражный Суд в этом постановлении (если мне не изменяет память) отменил акты суда и направил все в первую инстанцию. Не знаю, чем все это закончилось в первой инстанции, не обладаю информацией, но, тем не менее, настоятельная необходимость изменять законодательство сегодня уже есть.
И могу даже сказать, что предметом гордости у нас является Концепция развития гражданского законодательства по недвижимости. Она уже принята 15 декабря 2003 г. на Совете по кодификации гражданского законодательства при Президенте, и мы очень надеемся, что эта Концепция, все-таки, обретет какое-то выражение в виде законопроектов, направленных на совершенствование гражданского законодательства. В Концепции, в том числе, говорится о таком своеобразном виде имущества, как предприятие. Что предприятие нельзя считать недвижимостью. Еще и вот почему. Совершая сделку в отношении предприятия, ту же куплю-продажу, в обязательном порядке проводится инвентаризация, прилагается к договору отчет независимого аудитора. В обязательном порядке должен быть представлен перечень всех долгов буквально с росписью, кто, что, кому, сколько должен и когда должен отдать. А в период подготовки этих документов предприятие продолжает работать. Получается, что на момент заключения договора, не важно - аренды, купли-продажи предприятия, мы имеем сведения, которые устарели, и с формальной точки зрения мы не можем соблюсти требования законодательства об индивидуализации объекта. Ни ст. 606, ни ст. 507 соответственно. И если встать в формально-логическую позицию, то все договоры, под видом которых является предприятие, по этому признаку можно считать не заключенными. Но практика на сегодняшний день на это закрывает глаза. Потому что по- другому, в принципе, быть не может. Что в данном случае делают стороны? Элементарно, они просто идут и регистрируют права на каждый объект недвижимости, входящий в состав этого предприятия, отдельно. С одной стороны, может быть, это и хорошо, поскольку потом возможно совершение сделки в отношении конкретного объекта, а не в отношении целого предприятия. А с другой стороны, при возникновении необходимости совершения сделки в отношении всего объекта, ценность этого объекта как раз в его целостности. А не в таком вот разделении объекта.
Если вдруг у кого-то возникнет интерес к этой Концепции, милости просим на интернет-сайт российской школы частного права, она там вывешена, потому что в печатном виде она нигде не публиковалась. Только в качестве научных докладов людей, которые эту концепцию разрабатывали.
А что касается нежилых помещений, это еще одна головная боль ваша и наша. Поскольку, скажу вам сразу, когда разрабатывался ГК, то разработчики не предполагали распространения на такие объекты, как нежилые помещения, режима недвижимости. Предполагалось, что это будет обычный объект движимого имущества, но со всеми вытекающими от сюда последствиями, и без необходимости государственной регистрации сделок в отношении этого объекта.
Закон о государственной регистрации, воспользовавшись правом, которое предоставлено законодателю в ст. 130 ГК, установил в первой статье, что нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Следом возникла первая проблема, с которой столкнулись суды, поскольку доминирующее число договоров, совершаемых в отношении нежилого помещения - это, конечно, договор аренды. Коллизия - ст. 609, 651. В ст. 651 ГК (а она о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений) говорится о том, что этот договор подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. Сразу скажу, что нормы § 4 гл. 34 на нежилые помещения не распространяются прямо и автоматически. Они могут иметь распространение, но как договорное условие. То есть, если вы хотите, чтобы на договор аренды в отношении нежилого помещения у вас распространялись нормы об акте приема-передачи этого имущества, об обязательности установления цены в договоре, то вы в договоре это и должны писать, потому что нормы гл. 34 распространяются исключительно на здание и сооружение.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.