Сразу опять же отмечу, что государственная регистрация формой сделки никогда не являлась. А почему я на это обращаю внимание? Если мы обратимся к статье (не помню номер), которая регулирует у нас предварительный договор, то очень интересная получается ситуация. Опять же в отношении договора аренды. Стороны могут заключить предварительно договор аренды. В Законе написано, что предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор. Вот возникает вопрос. А если стороны предполагают по основному договору передать имущество на срок больше года? То есть основной договор аренды должен будет подлежать государственной регистрации. Возникает вопрос. Предварительный договор аренды в такой ситуации нужно регистрировать или не нужно? В общем-то, Высший Арбитражный Суд склонился к отрицательному ответу. Что предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, вообще предварительный договор в отношении объекта недвижимости, безотносительно к аренде. И вот почему. Это из сущности предварительного договора вытекает.
Предварительный договор, он единственное, что делает, - обязывает обеих сторон заключить договор в будущем. То есть, никакой передачи имущества по предварительному договору нет и быть не может. И соответственно не возникает никаких обременений из этого договора. Если одна из сторон уклоняется в последствии от заключения основного договора, то предварительный договор позволяет понудить уклоняющуюся сторону к заключению договора. И не более того.
Поэтому, я еще раз повторю, государственная регистрация - это не форма сделки, в отличие от нотариальной формы. Это (если хотите) - элемент сложного фактического состава, который необходим для возникновения отношений, для возникновения права, для возникновения обязательства из договора. В общем-то, и к форме сделки опять же не имеет ни малейшего отношения.
Датой государственной регистрации всегда является дата внесения записи. Причем некоторые суды даже несколько расширительно трактуют данную норму Федерального закона о государственной регистрации. У нас было дело, когда арбитражный суд, один из ФАСов, обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход прав на конкретный объект и указал даже конкретную дату. Какой датой нужно зарегистрировать, собственно, этот переход прав? Одна из сторон оспорила это постановление Федерального Арбитражного Суда, и дело рассматривалось на Президиуме. И в результате Президиум сказал о том, что датой является исключительно фактическая дата внесения в реестр. И даже суд не в праве посягнуть на эту норму. Даже суд не в праве установить другую дату. Это определяется исключительно Законом, никак иначе.
В отношении государственной регистрации и договора аренды: здесь может возникнуть еще интересная ситуация. Пограничного характера, скажем так. С вашего позволения, я ее нарисую.
Есть у нас ст. 425, которая позволяет сторонам, заключив договор, распространить условия этого договора на отношения, существовавшие раньше. Вот получается такая ситуация. Одна сторона пользовалась имуществом другой стороны без каких-либо правовых оснований. Они жили дружно, исков друг другу не заявляли. Спустя два года решили заключить договор аренды на срок полгода. Возникает вопрос. Органы государственной регистрации прав на недвижимость, равно как и любимая всеми налоговая инспекция, жаждут, чтобы такой договор был зарегистрирован. Но вот Высший Арбитражный Суд сказал, что такой договор не подлежит государственной регистрации. А срок фактического пользования до заключения договора не включается в тот срок, который необходим для расчета срока на государственную регистрацию.
Если возникает, допустим, спор по задолженности за этот период, то этот спор будет решаться по условиям заключенного договора. Но сразу сделаю ремарку, что, взыскивая задолженность за этот период, вы взыщите только фактическую задолженность, ст. 495 здесь не работает. Объясню почему. Потому что здесь при большом желании одной из сторон можно причинить виндикационный иск неосновательного обогащения. Именно поэтому здесь нет никаких штрафных санкций, только фактическая задолженность. А государственной регистрации, соответственно, коль скоро срок у нас полгода, такой договор не подлежит.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.