Управление как способ извлечения максимальных доходов из недвижимости. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства

			Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра организации

строительного производства

Курсовой проект

“Управление как способ извлечения максимальных доходов из недвижимости”

Выполнил: студент 416 гр.

Проверил:

Новосибирск 2003 г.

Введение

Управление недвижимостью связано, в первую очередь, с ее использованием людьми (пользователи) в качестве товара, источника дохода и блага. Речь при этом фактически идет о функционировании людей, организаций и самой недвижимости в наиболее благоприятных пространственно-экономических условиях. Последнее означает, что под управлением недвижимостью подразумевается нечто большее, чем просто заведование объектами недвижимости в узком смысле слова. Другими словами, управление недвижимостью трактуется весьма широко.

Управление недвижимостью фактически находится в поле пересечений интересов владельца недвижимости и ее пользователя. Владелец недвижимости стремится к получению максимальной прибыли с объекта, для пользователя же важны хорошие условия функционирования недвижимости в сочетании с невысокими расходами за ее использование. В понимании этого противоречия очень важны два аспекта: с одной стороны, тенденции и изменения обстановки, в которой находится и функционирует недвижимость (местность и/или регион), с другой стороны, качество и условия конкуренции в обслуживании недвижимости.

Управление (видение) недвижимостью в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации.

Управление в долгосрочной перспективе - задача, которая является более сложной. Прежде всего, это связано с непредсказуемостью государственной политики (экономической, фискально-монетарной и социальной) и отсутствием полноценных развитых основ рынка - экономической свободы, прав собственности, конкуренции и т. п.

Цель проекта – приобретение практических навыков системного применения освоенных теоретических дисциплин в области экономики и управления недвижимости.

Данные для варианта №7:

1.  Строительное предприятие № 7 (управляющая компания).

2.  Заказчик – ОАО "Риск".

3.  Объект: магазин главный – одноэтажное здание с отоплением, группа капитальности  II, Vстр=3000 м³, Sвост=33 руб./ м³ (1969 г.).

4.  Финансирование – кредитные средства банка.

5.  Район застройки в г. Новосибирске не определен.

6.  Проекта объекта нет.

 Раздел I. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства

1.1 Определение основных участников, требований и масштабов проекта

1.1.1 Определение участников проекта

Участники процесса застройки - основной элемент структуры любого проекта, так как именно они обеспечивают его реализацию.

Состав участников проекта, их роли, распределение функций и ответственности зависят от типа, вида, масштаба и сложности проекта, а также от фаз его жизненного цикла. Число участников может быть различным и меняться на протяжении жизненного цикла проекта, но имеются участники, которые практически присутствуют в любом проекте, это такие участники, как: застройщик, инвестор, управляющая компания, заказчик, генподрядчик, субподрядчики и руководитель проекта. 

Застройщик (девелопер) – это главный участник осуществления проекта. Он же является будущим владельцем и пользователем результатов проекта. Застройщик определяет основные требования и масштабы проекта. Им может быть мэрия, областная администрация, физические и юридические лица.

Он обеспечивает финансирование за счет собственных, кредитных средств или средств инвесторов. Он заключает контракты и несет ответственность.

Иногда функции застройщика выполняют заказчик или генподрядчик.

Задачи застройщика:

1.  Управление инвестициями.

2.  Выбор наиболее эффективного проекта.

3.  Преобразование объекта недвижимости (или развитие объекта недвижимости, т.е. модернизация, реконструкция и ремонт).

4.  Получение всех предусмотренных законом разрешений.

5.  Поиск инвесторов, определение условий получения инвестиций и заемных кредитных средств, разработка механизмов возврата инвестиций.

6.  Отбор подрядчиков и контроль за их работой.

Инвестор – лицо, осуществляющее долговременные вложения в недвижимость, он же конечный собственник или сособственник или покупатель.

Инвесторами могут быть:

-  государственные и муниципальные органы власти;

-  инвестиционные фонды;

-  управляющие компании;

-  частные юридические и физические лица;

-  общественные организации;

-  международные инвесторы.

Инвесторами в одном проекте могут быть одна или несколько организаций.

Инвестор заключает договор с заказчиком, контролирует выполнение проектов контракта и осуществляет расчеты за поэтапно выполненные работы.