Управление как способ извлечения максимальных доходов из недвижимости. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства, страница 14

- процентный риск - вероятность получения определенного результата кредитными учреждениями, инвестиционными фондами и другими в результате изменения процентных ставок, выплачиваемых ими по привлеченным средствам, над ставками по предоставленным кредитам (т.е. связан с недополучением доходов, в связи с изменением процентных ставок).

 - рыночный (портфельный) риск – связан с операциями по выпуску, размещению и купли-продажи ценных бумаг.

Коммерческий риск - это вероятность получения отрицательного результата от предпринимательской деятельности фирмы, а также от осуществления мероприятий по использованию всего организационно-технического и научного потенциала хозяйствующего субъекта. Зависит от изменения цены продаж, после изменения договора. Включает в себя:

- неплатежеспособность заказчика;

- изменение спроса на продукцию;

- отказ заказчика принять продукцию;

- увеличение издержек производства.

Риски при реализации инвестиционного проекта

1. Инвестиционные риски в фазе строительства – риски, связанные с материальным устареванием продукции в момент ввода, повышение сметной стоимости строительства, повышение себестоимости строительства, задержка срока ввода объекта.

2. Инвестиционные риски в фазе эксплуатации – риски, связанные с незавершением строительства, когда договора аренды уже заключены, с превышением затрат на эксплуатацию (они больше чем в договорах аренды), с производственными рисками (низкая дисциплина, квалификация рабочих).

Риск незавершения строительства (из-за аварий, банкротства участников).

Риск превышения затрат из-за роста цен на сырье, материалы, оборудование.

Производственные риски могут быть вызваны техническими проблемами (не отвечающая требованиям разработка проекта, плохой инжиниринг, неудовлетворительное обучение персонала), или экономическими проблемами (рост издержек производства, недостаток сырьевых запасов).

3. Риск, связанный с рынками недвижимости могут быть следствием ошибочной оценки рынка (его объема, сегментации), устаревания продукции или ее несоответствия сегментным требованиям рынка, снижения ожидаемых цен или ухудшения возможностей реализации (например, расторжение долгосрочных контрактов на реализацию). Этот вид рисков ограничивается, хотя и не исключается полностью благодаря соблюдению разумной осторожности при оценке предполагаемой цены, детальном анализе договоров купли-продажи, особенно условий, регулирующих порядок их пересмотра и аннулирования, всесторонним изучением рынка.

4. Риск консервации инвестиционного проекта. При проектном финансировании инвесторы полагаются на поток наличности, предназначенный для погашения кредита, и решение прекратить эксплуатацию построенного объекта ведет к вынужденным убыткам. Поэтому инвесторы требуют гарантий осуществления финансовых операций на срок, в течение которого проект дает доходы. Это необходимо для покрытия издержек производства, если заказчик прекращает осуществление финансовых операций как только рентабельность покажется ему недостаточной по сравнению с той, которая обеспечивается от других объектов, куда он вкладывает инвестиции.

Кроме того, риск консервации проекта может быть уменьшен требованием финансового вовлечения заказчиков посредством совместного (с кредиторами) участия в капиталовложениях или путем организации финансирования с правом регресса и подходящих финансовых соотношения. Важно также создать стабильную общность интересов всех участник проекта - спонсоров, поставщиков, покупателей, инвесторов.

В моем проекте производится строительство магазина автозапчастей – одноэтажного здания в городе Новосибирске. Проект подвергается следующим рискам:

-  внешний экономический риск (погодные условия, влияние инфляции равной 20% в год);

- внутренний экономический риск (уровень техники безопасности труда, действия фирм-поставщиков, подрядчиков, изменения в СНиП и ГОСТ, условий получения кредита и технических условий на строительство (для строительства);