Управление как способ извлечения максимальных доходов из недвижимости. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства, страница 18

5)  Управление созданным объектом недвижимости (эксплуатация, содержание, обслуживание) будет производиться Строительным предприятием №7 (управляющей компанией) строго по плану, избегая просрочек проведения ремонтных работ.

4.3 Управление на оперативном уровне

Управление данным объектом будет производиться управляющей компанией – Строительным предприятием №7.

Данная организация осуществляет все три вида оперативного управления. А именно: административное, техническое и коммерческое.

Задачи административного управления:

-  регистрация и систематизация, обработка информации о денежных потоках при эксплуатации с составлением отчетов;

-  проведение расчетов (в т.ч. ежемесячных арендных платежей);

-  контроль за расходами на обслуживание;

-  составление ежеквартальных и ежегодных отчетов.

Задачи технического управления:

-  ремонт по просьбе владельца;

-  ремонт при смене владельца;

-  плановый ремонт на основе акта осмотра или дефектной ведомости.

Задачи коммерческого управления:

-  заключение договоров аренды;

-  разработка маркетинговой политики;

-  сбор информации для коммерческих нужд;

-  решение вопросов изменения арендной платы;

-  исследование рынка недвижимости, определение политики, будущих тенденций и изменений рынка.

Эти задачи осуществляются Строительным предприятием №7, имеющим следующую структуру:

 

Обеспечение полноценной эксплуатации в течение нормативного срока службы объекта производится за счет соблюдения технических норм и правил, методов обследования и диагностики конструктивных элементов, а также за счет составления технического паспорта объекта.

Технический паспорт объекта.

1.  Объект должен соответствовать своему функциональному назначению, использоваться в качестве магазина и ни в каких иных целях.

2.  Объект должен воспринимать нагрузки не превышающие нормативные. Это нагрузки от собственного веса, от давления грунта, от массы людей, оборудования, перегородок, от сейсмического воздействия.

Предельные значения нагрузок на конструкции:

Плиты перекрытия – 0,8 т/м².

Фундамент – 0,7 т/м².

Пол – 0,8 т/м².

Несущие стены – 0,5 т/м².

Внутренние стены – 0,3 т/м².

3.  Владелец здания имеет право сделать с объектом все, что хочет – продать, заложить, обменять, подарить, произвести ремонт, отделку, а также любые другие действия, которые не являются запрещенными.

4.  План здания представлен в пункте 2.2.

5.  Использованные материалы и изделия:

Кирпич М100, фундаментные блоки ФБС–4, плиты перекрытия ПК-20-15-8, ПК-60-15-8, ПК-72-15-8, раствор М200, бетон М300, пенополистерол М35, деревянные межкомнатные дверные блоки, пластиковые окна, алюминиевые входные двери, металлочерепица, металлический сайдинг.

6.  Данный объект является новым, он не подвергался каким-либо ремонтам, переделкам.

7.  Здание было запроектировано проектной организацией ООО "РиО", архитектором Шатиловым Н. Е. Строительство осуществлялось ООО "Стройинвест".

8.  Плановые показатели климата:

-  влажность внутреннего воздуха 55%, Режим – нормальный.

-  температура кабинетов – 20 ⁰С.

-  температура торгового зала – 15⁰С.

-  освещенность 100-700 лм.

9.  Срок эксплуатации – 60 лет, с капитальным ремонтом через 30 лет.