Управление как способ извлечения максимальных доходов из недвижимости. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства, страница 15

- предпринимательские риски: финансовый - валютный, кредитный; коммерческий -  отказ заказчика принять продукцию; увеличение издержек производства;

- риски при реализации проекта: в фазе строительства – повышение сметной стоимости строительства, повышение себестоимости строительства, задержка срока ввода объекта; в фазе эксплуатации - риск незавершения строительства (из-за аварий, банкротства участников), риск превышения затрат из-за роста цен на сырье, материалы, оборудование.

Фискально-монетарный риск - изменения в налоговом законодательстве, изменение НДС с 20% до 10%, отмена налога с продаж 5%.

2. 5 Финансово-экономический анализ эффективности объекта

2.5.1 Расчет чистой дисконтированной стоимости (ЧДС)

ЧДС – это разница между чисто дисконтированной стоимостью будущей суммы средств и первоначальной стоимостью капитальных вложений (между отдачей капитала и вложенным капиталом).

ЧДС>0 – проект эффективен,

ЧДС =0 – проект не прибылен и не убыточен,

ЧДС <0 – проект отклоняется.

, где Р₁, Р₂,…Р_к – годовые денежные поступления в течение к-лет;

к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;

n – продолжительность расчетного периода строительства;

К₀ – полная сметная стоимость объекта в ценах 2003 г.;

Е – ставка дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал, равна 10%.

Для расчета ЧДС необходимо составить таблицу расчета денежных потоков. Расчет производится в ценах 2003 г., для перехода используется переводной коэффициент, равный 37,56.

161,47*37,56=6064,81»6 млн. р.

Расходы в первый год равны полной сметной стоимости работ, во второй равны 0,1 (на эксплуатацию и содержание объекта до сдачи в аренду). Доходы от продажи помещения равны: 401,6*22000=8835200 » 8,8 млн. р.

где 401,6 – площадь помещений;

20000 – стоимость 1м², руб./мес.

Таблица расчета денежных потоков

N п/п	Наименование объекта	Годы
		1	2
1	Магазин расходы (млн. р.) доходы (млн. р.)	-6 -	-0,1 +8,8
		-6	+8,7

ЧДС = (-6*1,1^-1)+(8,8*1,1^-2) = 1,82 млн. р.

2.5.2 Определение периода окупаемости инвестиций

Период, за который отдача за вложенный капитал достигает суммы первоначальных вложений. Первоначальные вложения включают затраты на капитальное строительство и эксплуатационные расходы.

Грубый расчет:

Пок = 6 + 0,1 = 8,8*х,

6,1 = 8,8 * х, х = 0,693.

Пок =1 + 0,693 = 1,693 года.

Точный расчет:

Определяем сумму первоначальных инвестиций с учетом ставки дисконтирования:

= 6 * 1,1 = 6,6 млн. р.

Определяем величину дохода за два год строительства:

 млн. р.

Пок = 1 + 6,6 / 7,27 = 1,91 года.

2.5.3 Определение внутренней нормы доходности

ВНД – это норма дисконта, при которой отдача от инвестиций проекта равна первоначальным вложениям в проект.

Величина ВНД зависит от вида вложений региона, страны и отрасли.

ВНД складывается из базовой процентной ставки (5%) и возможных надбавок на риск, связанный с дебиторской задолженностью, спецификой сектора рынка недвижимости, с валютными рисками и рентабельностью проекта.

Расчет ВНД  включает в себя использование таблицы расчета денежных потоков, а затем определяем такой коэффициент, при котором отдача на капитал равна самому капиталу, а ВНД=0.

,