Управление как способ извлечения максимальных доходов из недвижимости. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства, страница 16

Разд

Виды обоснования

Обоснование

I.

1.Цели проекта.

Новое строительство магазина, 1 этаж, Октябрьский район, ул. Никитина

2.Стратегия.

Экономическое обоснование и юридическое обеспечение

По результатам сбора информации, ее систематизации, маркетингового анализа, позиционирования и сегментации рынка определяем стратегию использования – магазин будет использоваться застройщиком по своему прямому назначению.            Строительство магазина обеспечено договорами на отвод земельного участка, проектировочного подряда и инвестирования.

II.

Анализ рынка недвижимости, стратегия маркетинга, программа продаж (сдачи в аренду), номенклатура и цена продукции

Так как магазин остается в собственности застройщика,  то продажа объекта (или сдача его в аренду) производиться не будет. Но для финансово-экономического анализа эффективности проекта предполагаем продажу помещения по цене 22000 руб за 1 м².

Программа продажи:

объект будет продан в конце 2004 г.

III.

Материальные затраты, поставщики, цены на материалы и теплоэнергоресурсы

Материальные затраты составляют 6,064 млн. руб. в ценах 2003 года.

Поставщики: кирпич, бетон, ж/б изделия – ЖБИ-7; окна, двери – ЗАО "БФК"; двери, столярные изделия – завод Большевик; утеплители – Новосибирский сельский строительный комбинат; терлоэнергоресурсы–Новосибирскэнерго.

IV.

Инженерная часть, выбор технологии и оборудования, объемы СМР

Одноэтажный магазин, размером (15*8)+(14,5*22,5) и площадью 401,6 м² с наружными трехслойными кирпичными стенами толщиной 640 мм и эффективным утеплителем, перекрытия Ж/Б, полы – деревянные, линолеум, окна – пластиковые, кровля – четырехскатная из металлочерепицы.

Оборудование подрядчика: 3 башенных крана; 4 автокрана на базе автомобиля МАЗ; пневматический дизель-молот; 10 бетоносмесителей БСГ-150; 3 экскаватора ЭО-4225А; 3 бульдозера ДЗ-110А и 2 бульдозер ДЗ-42; прицепной каток ДУ-39А и 2 полуприцепных катка ДУ-16В; 5 автосамосвалов МАЗ-5551; 5 автомобилей КамАЗ-53212 (бортовой); 3 автобетоносмесителя на базе КамАЗ; большое количество оборудования для отделочных работ (краскомешалки, малярные и шпаклевочные агрегаты). Объем СМР – 6,064 млн. руб. Поставка материалов осуществляется по предоплате.

V.

Место расположения с учетом технологических, климатических, социальных и экологических факторов

Магазин располагается по ул. Никитина. В окружении здания находятся жилые дома, АЗС, гаражи, автостоянка.  По близости нет крупных предприятий с вредными выбросами. Климатический район – 2А, расчетная t = – 39ºС, Преобладающий ветер – СЗ, средний возраст населения 40 – 45 лет, доля молодежи – 40%, уровень безработицы -4%. Имеются все виды коммуникаций.

VI.

Организация и управление строительством объекта, организационная структура, проектная организация, накладные расходы

Генподрядчиком является ООО «Стройинвест», которое выполняет работы нулевого цикла, монтаж коробки и общестроительные работы. Другие работы  сантехнические выполняет ЗАО «Кей Си Групп», электромонтажные и монтаж оборудования –ЗАО «Электротехмонтаж», отделочные – ООО «РиО». Все работы выполняются в одну смену. Проектная организация – ООО «РиО», накладные расходы 5% от СМР.

VII.

Трудовые ресурсы (потребность, обеспечение, условия оплаты труда, обучение, квалификация)

Потребность рабочих 43 человека, 1 начальник участка, 1 прораб, 2-мастера. Обеспечение рабочими –100%, все рабочие обучены, средний разряд – 5. Оплата труда - сдельно-премиальная. Средняя з/п. -12,2 т. руб.

VIII.

График осуществления строительства

Тподг = 1,8 мес.

Тнорм = 9 мес. Начало работ – ноябрь 2003, окончание - 30 июля 2004 г.

IX.

Экономический и финансовый анализ проекта, источники и этапы финансирования

ЧДС = 1,82 млн. р. > 0, период окупаемости 1,91 года, ВНД = 44,99%, Р_I=1,31 – проект эффективен.

Финансирование осуществляется за счет средств заказчика поэтапно согласно календарному графику

Х.

Оценка рисков связанных с осуществлением проекта

Учитываем экономический риск (инфляция до 20% в год), фискально-монетарный (изменения в налоговом законодательстве, изменение НДС с 20% до 10%, отмена налога с продаж 5%), кредитный, коммерческий риски и др.