Управление как способ извлечения максимальных доходов из недвижимости. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства, страница 3

- два человека производят подбор проектной организации, генподрядчика, а также определяют место строительства, проводят все необходимые анализы.

В качестве генподрядчика управляющей командой проекта было выбрано ООО «Стройинвест», которое ведет строительство подрядным способом, т.е. часть работ оно выполняет само (в данном проекте оно производит работы нулевого цикла, монтаж коробки и общестроительные работы), а выполнение части работ перекладывается на субподрядчиков, с которыми заключаются договора подряда. Сантехнические работы будут выполняться ЗАО «Кей Си Групп», электромонтажные работы и монтаж оборудования будут производиться ЗАО «Электротехмонтаж», а отделочные работы – силами  ООО «РиО».

1.1.2 Определение участка застройки

Объект – магазин автозапчастей будет построен в Октябрьском районе города Новосибирска на пересечении улиц Никитина и Есенина (рис 1.).

Строительная площадка имеет равнинный рельеф. На севере находится жилой массив, на юге – автозаправочные станции, на западе – Сад Мичуринцев и автостоянка, на востоке – МЖК «Восточный». Магазин расположен на оживленной автомагистрали (ул. Никитина), рядом есть остановки трамвая и автобуса.

Рис. 1. – Схема месторасположения строительной площадки.

1.1.3 Выбор и обоснование экономической эффективности проекта

Для обоснования экономической эффективности проводится проектный анализ по объекту, который состоит из семи видов анализов:

1)  Технический анализ.

Строительство одноэтажного здания, предназначенного для размещения магазина, не является особо сложным заданием для фирмы «Строийинвест», которая имеет большой опыт малоэтажного строительства.

2)  Организационный анализ.

Фирма «Строийинвест» - это давно работающее предприятие, со слаженной, хорошо функционирующей системой управления. Во главе предприятия стоит генеральный директор, который имеет в прямом подчинении исполнительную дирекцию, которая в свою очередь управляет производственной структурой предприятия. Управление – централизованное, вся власть идет сверху вниз. Все подразделения предприятия жестко специализированны и имеют четкие инструкции, которые неукоснительно соблюдают. Персонал фирмы хорошо обучен, средний разряд рабочих – пятый. Из всего изложенного видно, что такому предприятию можно поручать строительство данного объекта, оно способно выполнить все требования заказчика.

3)  Коммерческий анализ.

В настоящее время в городе Новосибирске существует большое количество магазинов автозапчастей, но большинство из них – это небольшие магазины, в которых представлен небогатый выбор товаров, и которые, зачастую, не могут обеспечить должное качество предлагаемых товаров. На настоящий же момент спросом пользуются магазины, где представлен большой ассортимент товаров разных ценовых групп, но одинаково высокого качества. Люди предпочитают дорогие и долговечные детали, более дешевым и менее качественным.

Поэтому создание универсального  магазина автозапчастей, располагающего большими торговыми площадями и обладающего широким ассортиментом высококачественных товаров в настоящее время является успешным проектом, способным приносить стабильный высокий доход.

В предполагаемом районе постройки уже существует около десятка автомагазинов. Поэтому было проведено маркетинговое исследование всего городского рынка автозапчастей и рынка Октябрьского района в частности, и были получены следующие результаты: все фирмы Октябрьского района, за исключением торгового дома «Механика» и «Автомобильного универмага Сибири», являются маленькими узкоспециализированными магазинами и не способны вести борьбу на должном уровне с таким мощным конкурентом, каким должен стать строящийся автомобильный универмаг.

4)  Социальный анализ.