Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ  подход

            Сравнительный подход является наиболее "рыночным"[1] из трех основных методов оценки. Он моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов с аналогичными (сравнимыми объектами), которые были недавно проданы или по которым поступили заявки на покупку. Аналоги выбираются таким образом, чтобы они были подобны оцениваемому объекту. Однако, и во всем мире не найти двух абсолютно одинаковых объектов, все они чем-то отличаются друг от друга. Поэтому в цену продажи аналогов вносятся поправки на различия между объектами оценки и объектами сравнения. А рыночная цена объекта оценки определяется исходя из цен продаж аналогов с внесенными поправками.

            Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки: спроса и предложения, замещения и вклада.

            При использовании МСП нужно хорошо представлять экономические принципы формирования спроса и предложения. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет цены объектов недвижимости.

            Предложение зависит от количества объектов недвижимости, имеющихся в наличии в данный момент, от наличия квалифицированных строителей, материалов и капитала.

            На спрос оказывают влияние демографические факторы, уровень дохода, развитие сферы обслуживания, индивидуальные предпочтения, цены на объекты недвижимости, которые можно рассматривать как альтернативу для приобретения. Этот последний фактор спроса гарантирует, что благоразумный потребитель заплатит за объект недвижимости не больше, чем за сравнимый объект равной полезности. Это подразумевает, что рынок реагирует различием в цене на разницу в полезности между объектом и его лучшей альтернативой.

            Базовая модель метода сравнения продаж (МСП) выглядит следующим образом: "Рыночная стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс-минус поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов". В виде уравнения модель выглядит так:

где – рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

       - цена продажи аналога;

       - выраженная в денежных единицах совокупная поправка на различие характеристик к цене продажи последнего.

       Формулу в развернутом виде, например, для жилого дома можно записать так:

,

где – поправка на количество ванных комнат;

        - поправка на разницу в числе спален;

        - поправка на наличие и устройство гаража;

        -  поправка на инфляцию с момента продажи;

         - поправка на различия в составе объектов;

          - поправка на различия в непосредственном окружении объектов.

         Внесение поправок может увеличить или уменьшить цену в денежном выражении. Это уравнение не описывает модель полностью. Полная модель включает методы расчета всех поправок. Еще одно уравнение нужно для расчета одной величины на основании приведенных цен нескольких объектов сравнения. Например, если жилой дом, принятый в качестве объекта сравнения, имеет гараж на две машины, а оцениваемый только на одну машину, соответствующую сумму нужно вычесть из цены, за которую объект сравнения был продан. Поправки могут учитывать и условия заключения сделки и другие факторы.

            Метод сравнения продаж лучше всего работает, когда сопоставимые объекты продаются часто. За границей этот подход широко используется при оценке стоимости жилых зданий на одну семью, неосвоенных земельных участков, при оценке многоквартирных домов и коммерческой недвижимости. Основным условием успешного использования этого метода является широкое развитие рынка недвижимости. В России становление рынка недвижимости только идет и наиболее активен он в секторе рынка купли-продажи квартир.

            Применение этого метода нецелесообразно, когда объект недвижимости является специализированным или обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка.

Этапы реализации метода сравнения продаж.

            Метод сравнения продаж требует осуществления следующих этапов:

1.  Определение задачи оценки.

2.  Сбор данных.

3.  Анализ рыночной информации с целью отбора объектов сравнения.

4.  Выбор параметров для внесения поправок (спецификация модели).

5.  Разработка разумно приемлемых поправок (калибровка модели).

6.  Приведение цены продаж объектов сравнения к цене объекта оценки.

7.  Анализ приведенных цен продаж для определения стоимости данного объекта недвижимости.

Постановка задачи оценки включает:

1.  Идентификацию объекта недвижимости.

2.  Установление оцениваемых прав собственности.

3.  Установление даты проведения оценки.

4.  Установление вида стоимости, подлежащей оценке.

 Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости.

Идентификация производится по почтовому адресу, юридическому описанию или коду участка. Картографическая система землевладения может быть хорошей основой для идентификации недвижимости. Использование почтового адреса и юридического описания облегчает обследование объекта на месте.

 Права собственности