Экономика и менеджмент \ Управление и оценка недвижимости

Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 4

При выборе аналогов следует учитывать наличие и тип лифта. Для 1-3 – ах этажных зданий наличие лифта значения не имеет, т.к. по стандартам лифты в таких зданиях не предусмотрены. Здания от 5 до 9 этажей должны иметь (или могут иметь) лифт. В высотных зданиях значение имеет также скорость перемещения лифтов.

Объекты сравнения должны иметь одинаковое назначение с оцениваемым объектом.

Объекты сравнения должны иметь одинаковые юридические права и ограничения с оцениваемым объектом.

Т.о. нужно изучить рынок недвижимости, сегментировать его и определить, к какому сегменту рынка относится объект оценки. После этого можно, используя базу данных, выбирать для дальнейшего анализа сделки с сопоставимыми объектами. Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый объект, и сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

Отбор прямых аналогов

Аналог – это объект с известной ценой сделки, максимально похожий на оцениваемый. Для сравнения требуется отобрать 3-5 аналогов. Если объект сравнения очень похож, то может быть достаточно и одного аналога. Большее количество сравнимых объектов требует большого объема работы. 3-5 объектов является вполне достаточным.

Корректировка цен аналогов путем внесения поправок.

Основной вопрос метода сравнения продаж: "Сколько бы стоил аналог, имей он свойства оцениваемого объекта?".

Те корректировки, которые вносят на различия в объекте оценки и аналога называются поправками.

Не на все характеристики можно внести поправки. Поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, прежде всего – на назначение и на передаваемые юридические права и ограничения. Затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения. Поэтому такие аналоги лучше не брать.

Практически невозможно внести поправки на некоторые физические особенности, которые, главным образом, определяют похожесть объекта и аналога. Так, нельзя сравнивать кирпичное трехэтажное здание с двускатной крышей и одноэтажный железобетонный блок с односкатной крышей.

Остальные характеристики подлежат приведению.

Поправки подразделяются на процентные и денежные. Денежные подразделяются на абсолютные и относительные. Поправки бывают повышающими и понижающими.

Процентные поправки изменяют свойства объекта на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стоимости всего аналога или его единицы сравнения на этот коэффициент. Т.е. процентные поправки – есть величины безразмерные и вводятся умножением. Например, один объект дороже другого в 2 раза.

Денежные поправки – это суммы денег, на которые объект дороже или дешевле аналога (абсолютные денежные) или единица сравнения объекта дешевле или дороже аналога (относительная денежная).

Единица сравнения – это относительный неделимый единичный модуль, который несет в себе все характеристики объекта и по которому объекты сравниваются между собой.

Единица сравнения – это квадратный метр общей или полезной площади, одного посадочного места. Выбор той или иной единицы сравнения зависит от сегмента рынка. Так, для магазинов – это 1 м² площади торгового зала, для киосков – 1 погонный метр фасада. Для доходной недвижимости – это единица, приносящая доход, для гостиницы – 1 койко-место или 1 номер, для кинотеатра или ресторана – 1 посадочное место, при оценке земли – это 1 га. Единицей сравнения может являться и единица объема – 1 м³.

Чаще всего при оценке используется единица сравнения 1 м² площади.

Введем обозначения:

- цена объекта;