Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 10

            Решение. Приводим стоимость каждого из аналогов так, как будто они тоже обладают износом 20%:

            Объект 2 вообще не может быть использован в качестве аналога в этом примере, т.к. его износ более 80%, следовательно, он, скорее всего, приобретался с иной инвестиционной мотивацией.

            Износ объекта 4 менее 8% - такой износ мы в расчетах принимаем равным нулю.

            Вывод о стоимости оцениваемого объекта делаем на основе сравнения полученных результатов. Среднее арифметическое из трех приведенных цен аналогов равно:

            Пример. Оценивается отдельно стоящее офисное здание, износ которого составляет 85% . Для сравнения предлагаются следующие аналоги:

            Проанализируем 2 показателя: процент износа и срок экспозиции. Для объекта 1 срок экспозиции нормален (для рынка офисных зданий – около 3 месяцев). Однако износ 30% говорит о том, что здание приобреталось не под постройку, как оцениваемый объект, а для прямого использования. Т.о. объект 1 относится к иному сегменту рынка и не может быть аналогичен оцениваемому объекту.

            Объект 2 имеет сходный износ, но подан был слишком быстро (срок экспозиции 1 месяц).

Объект 3 имеет аналогичный износ  и нормальный срок экспозиции.

Объект 4 имеет схожий износ, но срок экспозиции больше нормального.

В качестве аналога может быть выбран только объект 3.

            Экспертные методы расчета и внесения поправок

            Эти методы основаны на представлении оценщика о том, является ли оцениваемый объект хуже или лучше аналога. Эти поправки обычно рассчитываются как процентные и определяются примерно по следующей схеме:

1. объект лучше аналога на 10%. Следовательно, цена аналога должна вырасти, чтобы отразить эту разницу.

Пусть стоимость объекта оценки – ; цена аналога – 1.0.

Тогда  = 1.0+10%*1.0 = 1.0*(1+0.1) = 1.1

Т.е. мы умножаем цену аналога на 1.1, чтобы рассчитать стоимость оцениваемого объекта. Получаемая процентная поправка к цене сопоставимой продажи равна 0.1 или 10%.

2. объект хуже аналога на 10%. Чтобы учесть это различие, цену аналога необходимо  уменьшить:

             = 1.0-10%*1.0 = 1.0 (1.0-0.1) = 0.9.

            Т.е. мы умножаем цену аналога на 0.9 для расчета стоимости оцениваемого объекта. Получившаяся процентная поправка к цене аналога составляет минус 0.1 или минус 10%.

3. аналог лучше на 10% оцениваемого объекта. Цена аналога должна уменьшится для отражения этого различия:

1.0  =  + 10%* =*(1.0+10%);   = 0.909.

Здесь мы разделим цену аналога на 1.1 для расчета стоимости оцениваемого объекта. Процентная поправка к цене аналога равняется 1.0 – 0.909 = 0.091 @ 9.1%.

4. аналог на 10% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти, чтобы выразить это отличие:

1.0  =  - 10* = *(1.0 – 10%) =*0.9;  = 1/0.9 = 1.1

В данном случае мы делим цену аналога на 0.9 для расчета стоимости  оцениваемого объекта. Процентная поправка к цене аналога составит плюс 0.11 или 11% (округленно).

Экспертными методами можно оценить поправки на конкретные характеристики.

Сезонные колебания активности рынка можно оценить поправкой до 10% (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, в зависимости от сезона и сегмента рынка, к которому относятся объекты).

Поправки, вносимые в цену сопоставимого объекта: независимые и кумулятивные