Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 8

            Учитывая, что цены на недвижимость, как правило рассматриваются в долларах США поправки на время продажи объектов рассчитывают исходя из инфляции доллара на российском рынке недвижимости. Такие данные можно получить в результате анализа индексов покупательной способности (I_псв) или индексов роста цен (I_рц). Эти индексы являются величинами, обратными друг другу. Рассчитаны они могут быть к любой базе.

            Индексы структурной инфляции можно получить в экономико-финансовых справочниках и экономико-аналитических периодических изданиях ("Коммерсантъ", "Деньги", "Эксперт", "Профиль", "Экономика и жизнь", "Финансовая газета" и т.д.). Кроме того,  можно использовать в качестве индексов роста цен индексы цен в строительстве.

            Более грубым, но возможным методом расчета этих поправок является учет общей внешней инфляции доллара США в России.

            Пример. Определить индексы покупательной способности валюты и индексы роста цен на некотором сегменте рынка недвижимости (структурные индексы). База – январь 2002 г.

            Т.е. можно сказать, что при инфляции индекс покупательной способности снижается во времени, а индекс роста цен увеличивается.

            Можно записать:

.

            Поправка на время продажи может быть рассчитана двумя способами:

1.  Через индексы покупательной способности:

.

            При инфляции этот коэффициент повышающий. Здесь  - индекс покупательной способности валюты на дату совершения сделки с аналогом;  - индекс покупательной способности валюты на эффективную дату оценки объекта.

2.  Через индексы роста цен:

.

            При инфляции этот коэффициент повышающий.

            Определим стоимость объекта недвижимости на 01.01.04, если известно, что аналог был продан в феврале 2003 г. за 40000$.

            Решение.

.

.

            Существует еще один метод расчета поправки на время продажи. Он применим в случаях, когда срок между датой продажи аналога и эффективной датой оценки невелик (например, несколько месяцев), ситуация на рынке достаточно стабильная и можно вывести среднепериодический (например, среднемесячный) прирост цен или коэффициент среднепериодического (среднемесячного) удорожания.

            Формула расчета поправки примет вид:

,

где  - коэффициент удорожания;

            - количество периодов;

            - периодическая норма инфляции (в долях единицы).

       Пример. Определить цену объекта недвижимости, сопоставимый аналог которого был продан 4 месяца назад за 500000$. Среднемесячный прирост цены за этот период (норма инфляции) составил 1.5%.

            Решение. Используя вышеприведенную формулу, рассчитаем поправку на время:

            Отсюда цена объекта равна:

.

            Пример. Цены на данный вид недвижимости росли на 0.6% в месяц. Определить поправку на время продажи, если со времени продажи аналога прошло 27 месяцев.

            Решение.

            В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравнимых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродажах того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Определение поправки на время продажи методом парных продаж

            Пример. Определить цену объекта, если известно, что аналог был продан 1 год назад за 70000$. Имеются два объекта парной продажи, первый из которых был продан 1 неделю назад за 62000$, а второй 1 год назад за 56000$.

            Решение.

Расчет поправки на время продажи: