Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 9

Скорректированная цена аналога ко времени продажи объекта составит:

.

Расчет и внесение поправок на дополнительные улучшения по методу

прямого анализа характеристик

            Поправка на дополнительное улучшение определяется по формуле:

,

где  - затраты, необходимые на создание данного улучшения;

         - коэффициент удобства использования данного улучшения.

         - это коэффициент, который отражает готовность потребителя заплатить за готовое улучшение и сразу начать им пользоваться, вместо того, чтобы создавать его самому.

            Обычно это повышающий коэффициент, но он может быть и меньше единицы.

            Величина КУП зависит от 3-х основных факторов:

-  сложность самостоятельного установления улучшения;

-  время, необходимое для установления улучшения;

-  необходимость данного улучшения для типичного на данном сегменте рынка пользователя.

КУП меньше единицы для избыточных улучшений с точки зрения типичного покупателя. Например, установка бронированных ворот с электронной сигнализацией на дачном участке, обнесенном штакетником, обойдется весьма дорого, но потенциальный покупатель такого участка наверняка не захочет возмещать прежнему владельцу затраченные на ворота средства, т.к. их стоимость в пользовании на данном сегменте рынка практически равна нулю.

КУП = 1.2 ¸ 1.3 – для установки телефона;

КУП = 1.6  ¸ 2.0 – для строительства гаража;

КУП = 1.0 – для косметического ремонта.

Следует отметить, что одни и те же улучшения могут быть излишними на одном сегменте рынка и вполне востребованными – на другом. Так, установка ванн с гидромассажем в жилых домах высокой категории в престижных районах можно считать весьма обоснованным, в то время, как оборудование такими ваннами "хрущевских" пятиэтажек и иного низко престижного жилья явно избыточно.

В основном КУП колеблется от 1.2 до 3.5, но в некоторых случаях его значение может возрастать до 7-10.

КУП может быть рассчитан путем отношения поправки на дополнительное улучшение, рассчитанной методом парных продаж (П_ду), на затраты, необходимые для создания данного улучшения (З_ду). Рассчитанный однажды таким образом КУП может быть использован в дальнейшем для решения оценочных задач.

Пример.  Определить поправку на отсутствие в офисном здании телефонной связи. Для работы офиса необходимо 5 телефонных линий.

Решение. Стоимость установки одной линии равна 1000$. Соответственно, установка 5 линий обойдется в 5000$. Учитывая, что никакой особой сложности данная процедура не представляет и может быть осуществлена в срок около 1 недели, КУП можно принять равным 1.2. Соответственно, поправка на отсутствие телефона будет равна:

.

Пример. Оценивается объект с автостоянкой на 15 автомашин. Имеется аналог без автостоянки, проданный за 40000$. Затраты на устройство автостоянки 8000$.

Принимаем КУП = 1.8.

Решение.

.

Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик

Состояние объекта оценивается по величине (в %) физического, морального и внешнего износа по сравнению с новым зданием. Износ до 8% не оказывает влияния на стоимость. Считается, что объект на момент сдачи имеет такой износ за счет недоделок и износа материалов за период строительства. Износ со временем накапливается. При 20% износа здание уже требует текущего ремонта; при 40% износа требуется капитальный ремонт; при 70% износа требуется реконструкция здания; при 80% износа здание находится в аварийном состоянии.

Исходя из вышеизложенного:

1.  Износ до 8% в расчетах обнуляется.

2.  Нельзя сравнивать между собой здания, находящиеся по разные стороны 80% барьера.

Покупка старого здания происходит по иной инвестиционной мотивации: по существу покупаются права на строительство нового здания.

Поправка на износ рассчитывается на основе данных о физическом состоянии здания.

Расчет производится по формуле:

,

где  - поправка на износ;

        - процент фактического износа оцениваемого объекта;

        - процент фактического износа имеющегося аналога.

       Для определения цены объекта пользуются формулой:

.

            Пример. Оценивается объект нежилой недвижимости с износом 20%. Имеются данные по следующим сопоставимым аналогам: