Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 6

            Пример. Рассчитать поправку на местоположение. Объект: трехэтажное кирпичное административное здание в Восточном административном округе г. Москвы. Аналог: трехэтажное кирпичное административное здание в Центральном округе г. Москвы. Площади объектов одинаковы. Аналог продан за 850000$. Имеются следующие пары сопоставимых объектов:

1.  Блочное одноэтажное здание офиса в Восточном округе продано за $60000.

2.  Блочное одноэтажное здание офиса в Центральном округе продано за $120000.

Решение. Поправочный коэффициент на местоположение:

,

где  - цена 1 м² площади в том же округе, что и оцениваемый объект;

       - цена 1 м² площади в том же округе, что и аналог.

.

.

            Местоположение объекта описывается целым рядом характеристик. Поправки на местоположение учитывают:

·  район города;

·  удаленность от центра, района;

·  транспортную удаленность;

·  наличие социальной сферы;

·  выход на центральные магистрали;

·  особенности экологии;

·  ландшафт – равнина, холмистость, горы;

·  другие особенности.

Расчет и внесение методом парных продаж абсолютных денежных поправок. Величина абсолютной денежной поправки рассчитывается как разница цен элементов парной продажи и вносится в цену продажи аналога путем сложения (вычитания).

            Пример. Оценивается 2-х этажный кирпичный коттедж с пристроенным гаражом. Аналог: 2-х этажный кирпичный коттедж без гаража, проданный за 150000$. Кроме того, имеются данные по следующим объектам:

1.  Одноэтажный деревянный коттедж с кирпичным пристроенным гаражом, проданный за 35000$.

2.   Одноэтажный деревянный коттедж без гаража, проданный за 25000$.

считается, что гаражи идентичны по всем параметрам.

Решение.

Здания различаются только наличием и отсутствием гаража. Поэтому необходимо определить поправку на наличие гаража.

.

            Определяем цену оцениваемого объекта с учетом поправки на гараж:

.

            Возможен более сложный случай расчета абсолютной денежной поправки.

            Пример. Оценивается двухэтажное здание клуба. Имеется аналог – такое же двухэтажное здание, но с пристроенной открытой верандой площадью 100 м². Его цена 622500$. Кроме того, имеется информация о продажах следующих объектов:

Объект	Физические характеристики и назначение объекта	Наличие веранды	Цена, $
1	Одноэтажное блочное клубное здание	Открытая, 50 м2	60000
2	Одноэтажное блочное клубное здание	Веранда отсутствует	50000
3	Двухэтажное блочное клубное здание	Закрытая, 40 м2	132000
4	Двухэтажное блочное клубное здание	Веранда отсутствует	120000
5	Двухэтажное блочное жилое здание	Открытая, 25 м2	14000
6	Двухэтажное блочное жилое здание	Веранда отсутствует	125000
7	Трехэтажное кирпичное клубное здание	Открытая, 30 м2	327500
8	Трехэтажное кирпичное клубное здание	Веранда отсутствует	32000

            Для анализа парных продаж выбираем пары 1 и 2, а также 7 и 8. Пара 3 и 4 различается иным типом веранды, чем оцениваемый объект и аналог, а пара 5 и 6 вообще относятся к иному сегменту рынка. Все рассматриваемые открытые веранды однотипны.

            Решение.

            Поправка на наличие (отсутствие) открытой веранды площадью 50 м² может быть рассчитана следующим образом:

.

где  - поправка на наличие открытой веранды;

         - площадь веранды у объекта 1;

         - площадь веранды у объекта 7;

         - площадь веранды у аналога.

.

            Т.о., мы рассчитываем вероятную цену одного квадратного метра открытой веранды, затем умножаем ее на площадь веранды у аналога, а полученную величину считаем поправкой на наличие открытой веранды.

            Цена оцениваемого объекта равна:

.

            Поправка получилась с отрицательным знаком и это совершенно справедливо.