Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 13

,

            В общем виде формула расчета поправки Мисовца выглядит следующим образом:

,

где фактор Мисовца показывает, как меняется цена единицы сравнения на данном сегменте рынка с изменением масштаба объекта на одну единицу сравнения. Здесь  - количество единиц сравнения в объекте;  - количество единиц сравнения в аналоге.

            Пример. Оценивается офисное здание площадью 800 м². Аналог, проданный за 1165000$ имеет площадь 2000 м².

            Решение. Вычислим поправку на размер:

.

            Цена объекта будет:

.

Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора

Это рыночный способ оценки объекта, как правило, сдаваемого в аренду и приносящего доход.

Валовой рентный мультипликатор определяется отношением продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке.

Действительная валовая выручка – сумма, полученная после того, как из потенциальной валовой выручки вычитаются проценты недоиспользования объекта и безнадежные долги.

,

где  - валовой рентный мультипликатор.

.

            Расчет стоимости объекта с помощью использования валового рентного мультипликатора осуществляется следующим образом:

1.  Определяется валовой годовой доход объекта.

2.  Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов.

3.  Умножается валовой годовой доход для оцениваемого объекта на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

По использованию данного метода имеются ограничения:

1.  Оцениваемый объект и аналоги должны относиться к одному сегменту рынка, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их потенциальных и действительных выручек.

2.  Доходы от объекта и аналогов должны быть за один и тот же год и одного и того же вида (либо оба потенциальные, либо оба действительные).

3.  Доходы от объекта и аналогов должны быть сопоставимы по размеру (не более чем в 2…3 раза могут отличаться друг от друга).

Пример. Оценивается офис, прогнозируемый потенциальный доход которого должен составить $10.000. Имеются аналоги:

№	Назначение здания	Год оценки	Прогнозируемый доход за год, $	Цена продажи, $
1	офис	2003	80.000	590.000
2	склад	2003	12.000	120.000
3	офис	2003	12.000	60.000
4	офис	2001	8.000	48.000
5	офис	2003	9.000	49.000

            Решение:

            В качестве аналогов можем выбрать объекты 3 и 5. Объект 1 не может быть выбран, т.к. его доход в 8 раз превышает оцениваемый; объект 2 является складом, а это другой сегмент рынка; объект 4 был оценен двумя годами раньше.

.

            Среднее значение  .

            Цена объекта.

            Применение в практике валового рентного мультипликатора удобно, т.к. не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Подразумевается, что если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия, то они отражены в продажной цене и в размере валового годового дохода. Если сопоставимый объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная цена и ставка арендной платы ниже, а математическое отношение цены и рентной (арендной) ставки не меняется.

Расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента

 капитализации

            Этот метод расчета стоимости объектов также является рыночным методом оценки объекта, приносящего доход, и входит в состав сравнительного подхода.

            Данный метод оценки объекта основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта.

            Прямая капитализация определяется как отношение ожидаемого чистого дохода[2] к общему коэффициенту капитализации:

.

            При этом общий коэффициент капитализации может быть найден из анализа сопоставимых объектов путем деления чистого дохода от эксплуатации () на цену продажи ():

.

            Общий коэффициент капитализации отражает среднее соотношение.