Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 7

Расчет и внесение методом парных продаж относительных денежных поправок.Относительная денежная поправка рассчитывается как разность цен единиц сравнения элементов парной продажи и вносится в цену единицы сравнения аналога.

            Пример. Имеется объект оценки – трехэтажное кирпичное офисное здание с покрытием пола из ковролина площадью 600 м². Аналог – 3-х этажное кирпичное офисное здание с полами из линолеума площадью 700 м². проданное за 490000$.

            Имеется база данных элементов парных продаж:

            В качестве элементов парных продаж могут быть выбраны:

1 и 2 или 3 и 7 объекты.

            Поправка на ковролин по первой паре:

.

            Поправка на ковролин по второй паре:

.

.

.

.

.

            Пример. Оценивается двухэтажное офисное здание общей площадью 500 м², требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 400 м², в котором был проведен косметический ремонт. Аналог был продан по цене 300000$. Кроме того, имеются следующие данные:

            Объект 1 – одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 150 м², в котором требуется ремонт, продано по цене 60000$.

            Объект 2 – одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 200 м², в котором проведен косметический ремонт, продано по цене 130000$.

            Решение.

            Цена единицы сравнения объекта 1:

.

            Цена единицы сравнения объекта 2:

.

            Цена единицы сравнения аналога:

.

            Поправка на проведенный ремонт:

.

            Вероятная цена оцениваемого объекта может быть рассчитана по формуле:

.

.

.

Внесение поправок методом прямого анализа характеристик.

            Методом парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и внести любые поправки. Однако, информация есть не всегда, поэтому некоторые поправки рекомендуется рассчитывать методом прямого анализа характеристик. Этим методом принято рассчитывать поправки на время продажи объекта, на износ объекта, а также на многие дополнительные улучшения (наличие или отсутствие коммуникаций, проведенный ремонт и т.д.).

Поправка на время продажи. Поправка на время продажи объекта отражает фактическое изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости, т.е. инфляцию на рынке недвижимости.

            Инфляция – это снижение покупательной способности денег.

            На сегодняшний день инфляция характерна практически для всей мировой экономики. Ее причины – необеспеченная эмиссия денег. Инфляция бывает внутренняя и внешняя.

            Внутренняя инфляция характерна для государственной валюты конкретной страны и зависит от покупательной способности денег в отношении потребительской корзины, в которой отражается все структурное своеобразие экономики данного государства.

            Внешняя инфляция – отражается в изменении ее покупательной способности относительно другой валюты, обусловлена как внутренней инфляцией, так и соотношением притока и оттока рассматриваемой валюты в конкретный регион.

            Эти определения внутренней и внешней инфляции касаются общей инфляции.

            Инфляция американского доллара в США составляет 2-3% в год, 4-5% - в Европе, в России – 12-20%.

            Кроме общей инфляции для каждой отрасли и соответствующего сегмента рынка, покупательная способность денег меняется по-разному. Это находит отражение в структурной инфляции –снижении покупательной способности денег на конкретный товар.