Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 15

            Как правило, за основу берут средневзвешенную величину. Причем взвешивать результаты корректировок необходимо по тем параметрам, поправки на которые не рассматривались. Кроме того, чем меньшее количество и величина поправок вносилось в начальную цену аналога при корректировке, тем больший вес имеет данный аналог в процессе итогового согласования данных.

            Для согласования данных важным является расчет таких показателей, как мода, а также медиана.

            Проанализировав все полученные усредненные показатели и проанализировав всю доступную информацию, оценщик выносит суждение о вероятной итоговой цене оцениваемого объекта. Не всегда обязательно выбирать одно число в качестве показателя цены, иногда имеет смысл указать границы некоего доверительного интервала. Итоговый результат дается с некоторым округлением. Округление дается в пределах 10% вероятной цены.

            Пример. В результате прямого анализа сопоставимых продаж было проанализировано 5 сопоставимых аналогов. После внесения корректировок были получены следующие результаты:

            Решение. Средняя арифметическая величина = $562.294.

            Среднее на модальном интервале: выбираем наиболее близкие друг к другу значения, те, что сильно отличаются – отбрасываем:

            Медиана (среднее по расположению из ранжированных значений):

Медиана равна 585.348.

            При взвешивании аналогов по близости неучтенных характеристик к характеристикам оцениваемого объекта им были приданы следующие веса:

объект Е – 5; объект А – 3; остальные объекты – 1.

            Тогда средневзвешенная величина равна:

.

            Итак:  562294    577944    583124      585348.

            Разница между наименьшим и наибольшим значениями:

,

что составляет 4%, что менее 10%.

            Можно оценить объект в интервале:

562300 – 585300.

Пример. Было проанализировано 5 сопоставимых аналогов. После внесения поправок были получены следующие результаты:

Решение. Среднее арифметическое

 =.

Средняя взвешенная величина

 =

Медиана = 85000.

Среднее на модальном интервале:

Интервал 84000 – 88400.

Разница 5% - 6%. Можно предложить интервал.

Критерии достоверности

Величина абсолютной совокупной поправки минимальна у аналога 3. Поэтому данный объект подобен оцениваемому. Чистую поправку не используют в качестве критерия достоверности. Чистая поправка может возникнуть из двух поправок, например 0% и 2% (высокая достоверность) так и 100% и –98% (низкая достоверность).

Внесение поправок на переданные права собственности на недвижимость

            Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи. При прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание (сооружение) и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием или сооружением, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.д.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.