Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 14

            Пример. Необходимо определить стоимость цеха, годовая прибыль от которого ожидается на уровне $100.000. На рынке недвижимости оценщик обнаружил следующие достоверные данные:

            Общий коэффициент капитализации определяется как среднее арифметическое из трех рассмотренных вариантов: 0.142 или 14.2%.

            Тогда цена оцениваемого объекта:

.

            При этом способе оценки объектов исключаются недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, т.к. осуществляется тщательный отбор сопоставимых объектов, характеризующихся потоками чистых доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками чистых доходов оцениваемого объекта.

            Точность данного способа зависит от качества и достоверности рыночной информации.

Выбор единицы сравнения и отбор признаков в зависимости от типа недвижимости

            Из анализа показателей стоимости оценщик выбирает единицу измерения, которая наиболее четко отражает поведение покупателей на рынке. Как правило, наилучшим показателем рынка является показатель с наименьшей дисперсией, что видно из коэффициента вариации[3].

            Среднеквадратическое отклонение – это:

,

где - средняя арифметическая величина;

       - данные наблюдений;

       n – число наблюдений.

            Пример. Оценивается жилой многоквартирный дом. Имеется пять аналогов:

= 2,31.

            Коэффициент вариации:

.

            Здесь в качестве единицы сравнения может быть выбрана либо 1 квартира, либо 1 комната, судя по коэффициентам вариации (они близки по величине, но меньше, чем цена продажи 1 м²).

            Следующим этапом является анализ рынка. Этот анализ помогает отобрать признаки, по которым следует вносить поправки.

            Эти признаки представляют собой физические характеристики, либо они описываются с точки зрения полезности. Эта полезность оценивается относительно некоторой эквивалентной полезности. Например, эквивалентны ли освещенность лампами дневного света и обычного света той же мощности. Эквивалентная полезность измеряется с позиции типичного покупателя в рамках наиболее эффективного варианта использования недвижимости. Наилучшим образом можно оценить путем сочетания интервьюирования потребителей и применения методов статистического анализа.

            Оценщик должен опросить пользователей-покупателей, продавцов, брокеров, инвесторов, застройщиков, торговые ассоциации и т.д. Опрос помогает выявить потребности покупателей недвижимости и вносимые ими ограничения, а также определить критерии отбора сравнительных признаков и методы внесения поправок.

            Далее при помощи статистических методов делается вывод о правильности суждения в отношении эквивалентной полезности. Статистический анализ помогает установить значимость признаков и их взаимосвязь.

Заключительный вывод о вероятной цене объекта методом прямого анализа сопоставимых продаж

            После внесения корректировок в цены отобранных аналогов, полученные величины должны быть согласованы, что дает итоговую оценку стоимости.