Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 5

Относительные денежные поправки относятся на единицу сравнения (на 1 м2). Например: 1 м² пола, покрытого паркетом, стоит на 50$ дороже, чем 1 м² пола, покрытого линолеумом. Относительные поправки – это суммы денег, на которые одна единица сравнения дороже другой.

Относительные денежные поправки вносятся:

1.  На дополнительные улучшения, стоимость которых зависит от количества единиц сравнения (например, косметический ремонт).

2.  Поправка на масштаб. Как правило, 1 м² площади в большом помещении стоит меньше, чем 1 м² в меньшем помещении. Это связано с затратами на строительство и желаниями покупателей.

Абсолютные денежные поправки – это поправки на дополнительные улучшения, стоимость которых не зависит от количества единиц сравнения объектов. Например: земельный участок вокруг дома – его цена зависит от его величины, т.е. количества квадратных метров, но к площади дома он отношения не имеет. Поэтому поправка на площадь земельного участка будет абсолютной.

Аналогично: поправка на пристроенный гараж; поправка на установленный телефон. Хотя поправка на телефон является внутренним улучшением, а на гараж – наружным.

В США все поправки переводятся в абсолютную форму.

Приведенная цена аналога с учетом процентной поправки:

,

где  - цена всего аналога до учета поправки.

            С учетом относительной денежной поправки:

.

где  - относительная денежная поправка.

            С учетом абсолютных денежных поправок:

,

где  - абсолютная денежная поправка.

Методы определения поправок

            Существует много способов определения поправок. Их разбивают на 4 группы:

1 группа – метод парных продаж;

2 группа – метод прямого анализа характеристик;

3 группа - статистические методы, основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных;

4 группа – экспертные методы.

            Наиболее часто применяют 1 и 2 методы.

Метод парных продаж.

            Парными продажами называются продажи двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разность этих характеристик обуславливает разницу в ценах этих объектов, тогда, сравнивая цены элементов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанную характеристику. Эту поправку можно распространить на другие объекты данного сегмента рынка.

            Весьма важным моментом является осознание того факта, что элементы парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, однако парная продажа должна быть выявлена на том же сегменте рынка.

            Важно понимать:

·  этим методом рассчитываются поправки;

·  объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом оценки и аналогами;

·  парная продажа должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Например. Оценивается офисное двухэтажное крупнопанельное здание. Аналогом может служить также двухэтажное крупнопанельное офисное здание. Для расчета поправок в качестве парной продажи можно рассматривать одноэтажное кирпичное, но обязательно офисное здание.

Расчет и внесение методом парных продаж процентных поправок.Процентные поправки этим методом рассчитываются как отношение цен объектов парных продаж. В результате получается коэффициент, на который с целью приведения умножается цена единицы сравнения аналога.

            Сравним здания офисов в Восточном и  Центральном округах г. Москвы. При этом оцениваемый объект находится в Восточном округе, а аналог – в Центральном. Выбраны 2 объекта парной продажи, из которых объект А находится в Восточном округе, а объект В – в Центральном округе.

            Поправка на местоположение определится как:

.

            Здесь  - поправка на местоположение.

.

Необходимо обратить внимание, что при расчете процентной поправки в числителе помещают цену объекта, сходного по характеристике с объектом оценки, а в знаменателе – с аналогом, в цену которого необходимо внести поправку на эту характеристику.