Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 17

3.  Сумма, выплачиваемая покупателем продавцу на дату сделки $200000. Поэтому скорректированная цена продажи:

.

            Т.о. величина корректировки составляет $. Уровень этой корректировки определяется разницей в договорной ставке и рыночной ставке.

Корректировка на условия продажи (чистота сделки)

            Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых, либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.д.), недостаточностью времени экспозиции объекта на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

            Определение величины корректировки очень сложное, т.к. сложно выявить мотивацию приобретения недвижимости.

            Если все же необходимо выявить поправку, то она определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи этого объекта с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Корректировка на отклонения от целевого использования.

            В некоторых случаях необходимо учитывать этот фактор. Например, в качестве сравнимого объекта рассматривается многоквартирный жилой дом, часть первого этажа которого используется под закусочную. Наличие такого частично не целевого использования жилого дома, вносящего дискомфорт для проживающих в нем людей (шум, запахи, антисанитария) приводит к снижению стоимости этого объекта недвижимости. В связи с этим производится соответствующая корректировка.

Корректировка на наличие движимого имущества

            В соответствии с понятием определения "недвижимости" необходимо исключить из цены продажи сравнимого объекта стоимость движимого имущества. Например, при продаже торгового павильона сделка оформлена по всему имуществу, включая и движимость (кассовые аппараты, легкодемонтируемое торговое оборудование). В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Последовательность внесения поправок

            Корректировки вносят в последовательности:

1.  Переданные права собственности на недвижимость;

2.  Условия финансовых расчетов;

3.  Условия продажи (чистота сделки);

4.  Динамика сделок на рынке (дата продажи);

5.  Местоположение;

6.  Физические характеристики.

Первые 4 корректировки всегда следуют друг за другом согласно приведенному перечню. После каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). Последующие поправки вносятся в любом порядке.