Доходный подход. Определение чистого операционного дохода. Анализ финансовых коэффициентов. Условия арендных отношений. Оценка стоимости собственности с переменным доходом

имеющие сезонный характер загрузки имеют большой коэффициент недоиспользования, а магазины и жилая Н. – низкий.

            Оценка рыночной стоимости должна основываться на арендных ставках и уровнях загрузки, типичных для данного вида собственности на местном рынке, исходя из среднего для местного рынка уровня компетентности менеджмента. Способности управляющего не должны сказываться на рыночной стоимости объекта Н.

            Коэффициент самоокупаемости (BER)  или точка банкротства (DP)  - это минимальный уровень коэффициента загрузки, необходимый для покрытия всех расходов наличных денежных средств. Он рассчитывается путем деления суммы операционных расходов, идущих на покрытие долга, на потенциальный валовой доход

            Доходы от прочих поступлений здесь не учитываются. Термин "точка банкротства" предполагает, что собственник не сможет выплачивать ипотечный кредит, если коэффициент загрузки упадет ниже этого уровня.

            Коэффициент операционных расходов (OER) – равен отношению величины текущих операционных расходов к действительному валовому доходу:

.

            Каждый объект собственности имеет свой коэффициент операционных расходов. Он зависит, прежде всего, от условий аренды.

            Коэффициент покрытия долга (DSR) – определяется путем деления величины чистого операционного дохода (NOI) на сумму ежегодных отчислений по обслуживанию долга:

.

            Коэффициенты, рассчитываемые по данным баланса и отчета о движении наличных денежных средств.

            Мультипликатор валовых рентных платежей (GRM) – отношение покупной цены к валовому рентному доходу. Доход может быть потенциальный или действительный. Его принимают на основе сложившейся практики оценки:

.

            Данные для определения GRM легко получить, но оценивать по этому показателю объект ненадежно, т.к. здесь не учитываются многие факторы в рентном доходе. Он дает лишь приближенную оценку.

            Общая ставка дохода (ORR) – определяется путем деления NOI на цену продажи:

.

            Ипотечная постоянная (R_m) – это коэффициент, показывающий отношение ежегодных расходов по обслуживанию кредита к его величине:

.

            Ипотечная постоянная зависит от ставки процента, срока погашения, частоты накопления процента. Для полного погашения кредита эта величина должна быть больше номинальной ставки процента по кредиту.

            Коэффициент дивидендов на собственный капитал (R_e) – равен отношению ежегодного поступления наличности до налогообложения к сумме первоначально инвестированного капитала:

.

Условия арендных отношений.

            Основа для прогнозирования доходов от Н. – анализ арендных соглашений. Оценщику нужно собрать всю доступную ретроспективную информацию по арендным договорам и на основе их анализа выявить влияние условий, содержащихся в арендных договорах, на характеристики арендных платежей.

Условия арендных соглашений

            Необходимо выявить условия аренды, наиболее типичные для местного рынка Н. конкретного назначения и сделать поправки к значениям конкретных арендных ставок для объектов-аналогов для приведения их к рыночным условиям.

            Контрактная арендная ставка – величина арендных платежей, указанных в соглашении. Рыночная арендная ставка – наиболее вероятная величина арендной платы, за которую арендодатель согласился бы взять это имущество в аренду.

Ставки капитализации и дисконтирования.

Ставка капитализации  используется в методе прямой капитализации