Этапы процесса оценки недвижимости

"ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ"

Процесс оценки недвижимости -  это последовательность этапов, выполняемых специалистом для определения стоимости недвижимости.

Процесс оценки

1.1. Определение проблемы

Идентификация объекта. Включает тщательное описание объекта недвижимости по почтовому адресу, кадастровому номеру, юридическому описанию объекта оценки, а также результаты непосредственного осмотра объекта оценки.

            Установление оцениваемых имущественных прав. Т.к. недвижимость состоит не только из физических, но и из правовых компонентов, которые оказывают существенное влияние на стоимость, производится установление имущественных прав. Имущественные права могут быть следующие: права аренды; права владения на индивидуальной, партнерской и др. основе; владение в форме кооператива, временного долевого участия и др.

Установление даты оценки. Оценка проводится на определенную дату, которая должна быть указана в составляемой оценщиком документации. Необходимость точного указания даты объясняется тем, что стоимость недвижимости может уменьшиться или увеличиться со временем.

Описание целей оценки.  Существует несколько видов операций с недвижимостью: купля-продажа, страхование, имущественные споры, налогообложение, кредитование под залог и т. д. Цели оценки в перечисленных случаях различны. Для предоставления в отчете об оценке всей необходимой информации оценщику желательно получить от заказчика информацию о целях оценки.

Определение вида стоимости. Вид стоимости зависит от целей оценки. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости, необходимая при совершении сделок купли-продажи. Конкретный вид стоимости должен быть указан в отчете об оценке.

Определение других условий, связанных с объектом оценки. В отчете могут быть указаны другие условия, связанные с объектом оценки. Например:

q  Данные о размерах земельного участка и площади здания были получены из юридических документов, а не в результате их непосредственного обмера.

1.2. Предварительный осмотр и план оценки.

            Данный этап является организационным и заключается в определении типа требуемых данных и источников их получения, составлении плана работ, подбора необходимого персонала для проведения оценки, достижении договоренности об оплате с клиентом, подписании договора.

            Определение типа требуемых данных. Типы данных включают сведения о рынке (об экономических, социальных, политических, экологических факторах), местоположении, специальные данные об объекте оценки и сравнимых объектах.

            Определение источников получения информации. Основными источниками получения информации являются: риэлтерские фирмы (в результате обмена информацией); бюро технической инвентаризации; комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, комитеты жилищно-коммунального хозяйства и т.п., собственная база данных оценщика.

Подбор необходимого персонала.

Составление плана выполнения работ. После предварительной оценки трудоемкости составляется план выполнения работ по оценке объекта. Как правило, план составляется в виде календарного графика, который должен содержать сроки выполнения отдельных частей работ по оценке.

Достижение договоренности об оплате и подписание договора с заказчиком Величина оплаты работ зависит от степени сложности объекта оценки, репутации оценщика и не должна зависеть от результатов проведения оценочных работ. Оценщик должен качественно выполнять свою работу даже несмотря на небольшое вознаграждение.

1.3. Сбор и анализ данных.

Это наиболее важный этап. Для получения реальной стоимости недвижимости необходимо учесть не только характеристики физических составляющих объекта оценки, но также его местоположение, окружение, социальные, государственно-правовые, экологические, экономические и др. факторы, влияющие на стоимость оцениваемой недвижимости.

Общие данные

  экономические, социальные, государственно-правовые, экологические факторы. Их можно получить из периодических изданий.

  Местоположение. При сборе и анализе данных необходимо учитывать особенности региона, города и микрорайона нахождение объекта оценки. Эта информация включает уровень цен, занятости и т.д.

  Специальные данные.

  Данные об объекте оценки.

Специальные данные об оцениваемом объекте включают: сведения о праве собственности на объект, определение соответствия использования объекта существующему законодательству, характеристику земельного участка и улучшений