Принципы оценки. Принципы, связанные с объектом недвижимости. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования

стоимость предлагаемых на рынке объектов недвижимости аналогичной доходности (альтернативной возможности для инвестирования).

Таким образом, согласно принципу замещения, рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую цену аналогичного, столь же привлекательного для покупателя имущества.

·  Теоретической основой принципа замещения является концепция рационального выбора.

Принцип ожидания (принцип будущих преимуществ). Ценность любого объекта в глазах его приобретателя определяется теми выгодами, которые ему может принести обладание этим объектом. Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе.

Проанализировав цены недавних продаж на сопоставимые с оцениваемым объекты, можно определить влияние ожидаемых преимуществ от владения объектом на текущую стоимость недвижимости.

Принципы, связанные с объектом недвижимости

Данные принципы связаны, прежде всего, с землей, на которой расположен объект.

·  Принцип остаточной продуктивности земли;

·  Принцип вклада;

·  Принцип предельной доходности;

·  Принцип сбалансированности;

·  Принцип экономического размера;

·  Принцип экономического разделения.

Принцип остаточной продуктивности земли. Создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли. Соответственно этому стоимость созданного продукта за определенный период времени представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (рента).

Рента, следовательно, равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расходами предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, -  с другой, за определенный промежуток времени. Практически принцип может быть использован для определения приемлемой цены, которую можно заплатить за землю при определении целесообразности нового строительства.

Принцип вклада. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения или уменьшения может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

·  Теоретической основой принципа вклада является концепция предельной производительности.

По принципу вклада при оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта.

Практическое применение принцип вклада находит при расчете уровня излишних, недостаточных и неправильно размещенных улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Добавление улучшений влечет за собой увеличение стоимости до определенного момента, после которого добавление еще одного вклада не повлияет на стоимость недвижимости, либо приведет к ее уменьшению.

Принцип предельной доходности. Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так, что в результате наступит ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются ниже, чем необходимые